Kính chào Luật sư, Tôi 26 tuổi, có 3 chị em. Khi cha mẹ kết hôn ông bà ngoại cho cha mẹ tôi 2.000m2 đất ruộng, cha mẹ tôi bán và mua được 3ha đất khóm. Nay họ, muốn cho 3 chị em tôi mỗi người 5.000 m2, bán cho tôi và chị 2 mỗi người 5.000 m2.
Còn lại 5.000 m2 mẹ tôi đang có ý định bán cho e út tôi nên mẹ tôi định sang tên qua cho e út tôi luôn. Tuy nhiên, cha tôi chỉ đồng ý sang tên cho mẹ tôi và không đồng ý sang qua tên em tôi. Cha tôi đã bỏ nhà đi theo vợ bé từ năm 2007 và có 1 người con riêng. Ông có ý định giành 3ha đất này để cho người con riêng kia nhưng vì áp lực từ nhiều phía nên cha tôi tạm thời đồng ý sang tên qua cho chị em tôi.
Kính nhờ luật sư tư vấn giúp: – Các thủ tục cần thiết để cha mẹ tôi sang tên qua cho chị em tôi và chi phí sang tên là bao nhiêu (cả 2 trường hợp cho tặng và mua bán) – Sau khi đã sang tên rồi cha tôi có quyền tranh chấp để giành lại phần đất trên không? Có cách nào để sau này cha tôi không thể tranh chấp phần đất này không? – Các thủ tục để cha tôi sang 5.000m2 qua tên mẹ tôi, và mẹ tôi có toàn quyền sang qua tên em tôi không cần chữ ký của cha tôi nữa không? Trân trọng cảm ơn luật sư!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Thưa quý khách hàng! Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2012.
Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ.
Nội dung tư vấn
Trong trường hợp trên theo thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn muốn tặng cho mỗi người 5000m2 đất và bán cho hai trong số ba chị em 5000m2 đất. Như vậy có hai thủ tục cần làm rõ ở đây đó là thủ tục tặng cho đất và thủ tục bán đất (thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó theo ý của bố bạn chỉ 500m2 còn lại sẽ chỉ được sang tên cho mẹ bạn mà chưa được chuyển nhượng cho người em út, vậy cần làm rõ thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố sang mẹ bạn.
Để có thể thực hiện được các thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước hết mảnh đất nhà bạn cần phải đáp ứng được các yêu cầu sau theo Điều 188 Luật đất đai 2013.
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
1. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( thủ tục mua bán đất )
Căn cứ theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trườn
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Theo đó bạn thực hiện theo trình tự sau :
Bước 1 : Lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm :
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Với trường hợp của bạn do bố mẹ chỉ chuyển nhượng một phần của mảnh đất nên trước khi nộp hồ sơ lên văn phòng công chứng gia đình bạn cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích được chuyển nhượng.
Bước 2 : Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng của địa phương.
Bước 3 : Tổ chức công chứng kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng tiếp đó công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.
Bước 4 : Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng kí đất đai theo quy định của pháp luật.
Bước 5 : Nộp hồ sơ bao gồm các gấy tờ có liên quan và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng tài nguyên môi trường huyện, lấy phiếu hẹn kèm biên nhận nhận hồ sơ. Khi nhận được thông báo của Phòng TN & MT huyện bên nhận chuyển nhượng sẽ đến Kho bạc nhà nước cùng cấp thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của Chi Cục thuế.
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất các chi phí ( nghĩa vụ tài chính )bạn và bố mẹ bạn cần phải nộp bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí như sau:
– Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân
"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
Theo đó đất được chuyển nhượng từ cha mẹ sang cho con sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
– Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân là giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hóa đơn, hoặc Hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán hoặc Tờ kê khai lệ phí trước bạ.
2. Thủ tục tặng cho đất.
Đối với hợp đồng tặng cho đất bạn cũng thực hiện các bước được nêu tại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên chỉ khác về hình thức của hợp đồng là hợp đồng tặng cho đất.
Các khoản chi phí phải nộp đó là :
– Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân
"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
Theo đo phần đất mà bạn được tặng cho từ bố mẹ sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP sửa đổi bởi nghị định 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ về lệ phí trước bạ, lệ phí trước bạ thì khi bố mẹ bạn tặng cho chị em bạn đất (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ) thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
3. Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chất là hành động sau khi một cá nhân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho cá nhân khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay tặng cho quyền sử dụng đất, nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng của người được chuyển quyền đồng thời xóa bỏ quyền sử dụng của người đã chuyển quyền . Như vậy nếu bố bạn muốn sang tên mảnh đất cho mẹ bạn tức là chuyển nhượng phần quyền của mình trong 5000m2 đất sang hết cho mẹ bạn sẽ thực hiện theo các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng/ tặng cho đất nêu trên, khi tiến hành công chứng hợp đồng sẽ cần phải có một văn bản về sự thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân giữa bố và mẹ bạn trong đó có ghi rõ nội dung về chuyển toàn bộ quyền đối với 5000m2 đất này sang cho mẹ bạn văn bản này phải được công chứng. Sau khi mảnh đất đã được chuyển quyền sử dụng sang cho mẹ bạn thì sau này bố bạn sẽ không có quyền đòi lại được nữa.
Sau khi hoàn tất hợp đồng và hồ sơ, bố mẹ bạn nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận 1 cửa để làm thủ tục đăng ký biến động.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng./
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.