Thưa luật sư, Tôi có một mảnh đất muốn bán, xin cho hỏi các thủ tục bán đất tiến hành như thế nào và các chi phí về thuế cho việc làm giấy tờ bán đất ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 ;

Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính 

Nội dung phân tích:

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Theo đó, trước khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán một phần đất trong diện tích đất hiện có của bạn. Bạn sẽ phải thực hiện thủ tục tách thửa như sau:

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

– Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

– Nơi nộp hồ sơ: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Các loại thuế, phí, lệ phí các bên phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân;

– Lệ phí trước bạ;

– Phí hành chính.

Trong đó, Đối với thuế thu nhập cá nhân, “thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản” (Khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012); mức thuế suất là:

– 2% (Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012) trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản, căn cứ theo Khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012;

– 25 % (Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012) trong trường hợp xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, thu nhập chịu thuế tính theo Khoản 1 Điều 14:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản”

Đối với lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Căn cứ Điều 6, Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP).

Tuy nhiên, bạn lưu ý rằng, nếu thửa đất của bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được phép tiến hành chuyển nhượng. Bạn phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013. Khi đó, việc tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận căn cứ vào từng trường hợp cụ thể quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI