Kính chào luật sư! Tôi có một vấn đề về quyền sử dụng đất mong muốn luật sư có thể giải đáp hộ. Sự việc như sau: Ông nội tôi đã mất vào năm 2003 nhưng không để lại di chúc nào. Hiện gia đình có một phần đất thổ cư 300m2, chia làm 03 phần: phần thứ nhất gia đình tôi đã sinh sống hơn 20 năm do ông nội tôi cho phép, phần đất thứ hai là nhà phủ thờ (hiện không còn người ở, chỉ có gia đình tôi qua lại để thờ cúng ông bà), phần thứ ba thì Bố của tôi đã mua lại từ Ông nội tôi vào năm 1995 (chưa tách bằng khoán, nhưng có giấy chuyển nhượng viết tay).
Người cô thứ 8 của tôi tuy đã lấy chồng về nhà chồng, nhưng chưa tách hộ khẩu với gia đình nội tôi. Bây giờ người cô này đề nghị bán nhà phủ thờ để chia tiền nên gia đình tôi không đồng ý và vì lý do đó hiện 300m2 đó vẫn đang đứng tên ông nội đã qua đời của tôi. Tôi định hỏi Luật sư nếu gia đình tôi muốn tách phần đất thứ 03 riêng ra để đứng tên gia đình tôi có được không. Phần đất này hiện có giấy chuyển nhượng viết tay vào năm 1995.
Xin cảm ơn Luật sư!
Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn Luật Đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn Luật Đất đai trực tuyến gọi:
Trả lời:
Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
I. Căn cứ pháp lý.
– Bộ luật dân sự 2005
– Bộ luật dân sự 1995
– Luật đất đai 1993
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
II. Nội dung
1/.Gia đình bạn mua đất năm 1995, khi đó Bộ luật dân sự 1995 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.
Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."
Như vậy, vào thời gian 1995, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên bố bạn lại không thực hiện công chứng hay chứng thực. Vì vậy, được coi là hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 130 Bộ luật dân sự 2005). Nhưng từ năm 1995 đến 2015 là 10 năm, trong khi Khoản 1 Điều 136 Bộ luật dân sự 2005 quy định thời hiện yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 2 năm:
1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
Tức là, đến thời điểm hiện tại là đã quá 2 năm và trước đó cũng không có bất kỳ tranh chấp gì về mảnh đất, do đó hợp đồng mua bán đất từ năm 1995 sẽ được Tòa án công nhận hiệu lực kể cả khi không có công chứng. Như vậy, gia đình bạn có hợp đồng mua bán đất hợp pháp làm căn cứ để chứng minh quyền của mình với mảnh đất.
Khi ra tòa đối chấp, bố bạn cần đưa ra bản hợp đồng mua bán đất và chứng minh hợp đồng xác lập từ năm 1995. Lúc này, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng mua bán đất có hiệu lực và gia đình bạn sẽ thực hiện các quyền của mình. Theo đó, gia đình bạn hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục tách thửa phần đất đó. Về trình tự thủ tục tách thửa đất bạn có thể tham khảo bào viết trên trang web Nptlawyer.com ; của chúng tôi, cụ thể Tại đây
2./ Điều kiện để được tách thửa
Theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) và không cho phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Do đó, nếu muốn tách thửa thì tất cả các thửa đất được tách phải có diện tích từ 60m2 trở lên.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.