Thưa luật sư, tôi có một thắc mắc về vấn đề chuyển sổ đỏ rất mong luật sư tư vấn về quy định hiện tại, thủ tục cũng như giấy tờ cần thiết để tôi có thể chuyển quyền sở hữu sổ đỏ sang tên của tôi. Mẹ tôi trước đây có mua một mảnh đất nhưng để ông bà ngoại tôi đứng tên sổ đỏ.

Mẹ tôi đã cho tôi mảnh đất này và hiện tôi đã xây dựng gia đình và sinh sống trên mảnh đất đó. Vậy tôi xin hỏi :

1. Những thủ tục giấy tờ cần thiết nào để tôi có thể chuyển tên sổ đỏ đứng tên ông bà ngoại tôi sang tên tôi. Hiện tại, ông ngoại tôi đã mất hơn 3 năm còn bà ngoại tôi thì đã ngoài 80 tuổi.

2. Việc chuyển sổ đỏ tôi có cần phải có ý kiến của các cậu và dì của tôi hay không?. Vì dì của tôi đang ở nước ngoài còn cậu thì đang trong quá trình cải tạo vậy tôi cần phải làm những giấy tờ gì cần thiết để sang tên sổ đỏ.

Rất mong nhận được câu trả lời của Quý luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật  đất đai  của Nptlawyer.com ;.

  >>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật  đất đai   gọi : 

 

Trả lời:

 

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013

Nội dung phân tích:

Đối với trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn trước đây đã mua một mảnh đất, tuy nhiên mẹ bạn không phải là người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà lại để ông bà ngoại bạn đứng tên trong sổ đỏ.  Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, do ông bà ngoại của bạn là người trực tiếp đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên về nguyên tắc thì diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của ông bà bạn hay nói cách khác ông bà ngoại của bạn là người có quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, tài sản là quyền sử dụng đất này là tài sản chung của ông bà ngoại bạn. Bạn có nêu thông tin ông ngoại của bạn đã mất hơn 3 năm, và hiện tại thì bạn muốn sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bạn có thể đứng tên trong sổ đỏ. Như đã phân tích nêu trên thì diện tích đất này được xác định là tài sản chung của cả hai ông bà bạn, tài sản này có thể được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng, nay ông ngoại bạn đã mất thì bà bạn muốn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thì chỉ được thực hiện đối với phần diện tích đất thuộc quyền của bà bạn, đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của ông bạn thì sẽ được xác định là di sản thừa kế chia cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, ở đây phần diện tích đất được xác định là di sản chia thừa kế của ông bạn sẽ được chia cho các con của ông bà ngoại bạn. Như vậy, trong trường hợp này thì bà bạn cần thực hiện các thủ tục tách thửa đất mới có thể sang tên cho bạn phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bà bạn.

Ở đây, nếu muốn sang tên toàn bộ khu đất do ông bà ngoại đứng tên thì bạn cần phải được sự đồng ý của cả bà ngoại bạn và các con của ông bà ngoại bạn. Theo đó, thì bạn mới có thể tiến hành những thủ tục cần thiết để sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có cung cấp thông tin rằng bà bạn đã 80 tuổi, trường hợp bà bạn không thể tự mình đi làm các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bạn thì bà bạn có thể ủy quyền cho bạn sang tên quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng quy định:
1. Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
Như vậy, căn cứ theo quy định này việc bà ủy quyền cho bạn sang tên quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành hợp đồng và phải có công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Những thủ tục giấy tờ cần thiết để bạn có thể chuyển tên sổ đỏ đứng tên ông bà ngoại tôi sang tên bạn:

Thứ nhất, về các giấy tờ cần thiết, bạn cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
– Hộ khẩu thường trú của người mua;
– Trích lục thửa đất;
– Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
– Chứng từ nộp tiền thuế đất.
Nơi nộp hồ sơ: nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

Thời gian giải quyết: Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, bạn sẽ phải nộp các giấy tờ xác nhận về  thuế do cơ quan thuế đã cấp để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm căn cứ tiếp tục thủ tục sang tên cho bạn.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã sang tên tại nơi đã nộp hồ sơ là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất.