Kính chào Diễn Đàn Luật; ! Tôi đang có nhu cầu mua nhà tại Nhà Bè. Theo quy định, đất tại Nhà Bè phải đảm bảo tối thiểu 80m2 mới được tách thửa. BĐS tôi dự kiến mua là chung sổ với 1 hộ khác. Cụ thể: – Trên thửa đất này xây 2 ngôi nhà khác nhau. – Có 2 sổ hồng đứng tên 2 chủ sở hữu khác nhau cùng sử dụng miếng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thông tin trong sổ thể hiện thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất là tổng diện tích đất và tổng diện tích sử dụng. => Trường hợp này có thể mua được không và có rủi ro gì? Nếu mua thì có thể lưu ý gì. Hiện tại, hình thức này rất phổ biến ở Nhà Bè và sales của BĐS có trao đổi sẽ có cam kết của đồng sở hữu để đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của tôi? Cam kết này có hợp pháp hay không?
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi :
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội.
Luật đất đai 2013.
Nội dung pháp lý:
Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi , chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:
* Bạn đang có dự định mua căn nhà nhưng chung sổ với một hộ khác. Theo Điều 214 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định Sở hữu chung như sau:" Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản.Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung." . Do đó, đối với phần tài sản tài sản thuộc sở hữu chung này sẽ được xác lập quyền sở hữu theo Điều 215 BLDS 2005 Xác lập quyền sở hữu chung :" Quyền sở hữu chung được xác lập theo thoả thuận của các chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán."
* Trong trường hợp này, bạn cung cấp quy định đất tại Nhà Bè phải đảm bảo tối thiểu 80m2 mới được tách thửa , như vậy thì mảnh đất bạn định mua không điều kiện tách thửa. Khi bạn mua nhà với nguyên nhân đó thì cần lưu ý những vấn đề sau:
-Để đảm bảo thực hiện mua bán nhà theo đúng trình tự, thủ tục luật định, bạn phải đảm bảo tính pháp lý của nhà ở được mua bán.
-Nhà ở được giao dịch mua bán phải có các điều kiện sau đây:
+Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;
+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
+Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Mặt khác, khi bạn tiến hành thủ tục mua mảnh đất này thì cũng cần chú ý đến điều kiện chuyển nhượng Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
" 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, Việc mua bán nhà phải lập thành hợp đồng tại Văn phòng công chứng. Sổ đỏ sẽ được cấp chung một sổ đối với từng người theo hình thức sở hữu chung theo phần
Theo đó , Sales của BĐS có trao đổi sẽ có cam kết của đồng sở hữu để đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của bạn. Cam kết này được đảm bảo khi đồng sở hữu của bạn cũng có cam kết trong vấn đề này, cam kết phải được lập thành văn bản, có cam kết giữa các bên mua bán, giữa các bên đồng sở hữu và cam kết phải được công chứng, chứng thực thỏa mãn đầy đủ yếu tố pháp lý.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.