Chào luật sư. Luật sư có thể giải đáp một số thắc mắc luật kế thừa đất đai trong gia đình. Gia đình Ông Bà Nội có mảnh đất 1.200m3. Gia đình có 4 người con gồm 2 trai, 2 gái, trong đó Ba tôi , chú, và cô út có gia đình. Cô cả không lấy chồng và ở với Ông Bà nội. Ông Nội mất năm 1997 không để lại di chúc, Bà mất năm 2008 cũng không để lại di chúc. Sau khi Bà mất thì Cô tôi được làm chủ hộ.
Trong thời gian bà còn sống chú tôi làm ăn thất bát đã bán hết đất đai gia cư có sẵn mà trước kia nhà nước cấp. Thấy tình cảnh thế Bà tôi cho Chú tôi dựng nhà kế bên ở tạm. Trong thời gian ở bà và cô đã làm giấy tờ tay bán 10m(ngang 10, dài 40) đất cho chú nhưng chưa trả tiền đủ. Năm 2013 chú tôi mất mà tiền đó vẫn còn thiếu. Cách đây một tháng tôi và thím tôi đem giấy tờ xuống nhà nói Ba tôi ký để đất đó hợp lệ xây nhà. Ba tôi không đồng ý ký vì lúc bán đất Ba tôi không biết, ba tôi chỉ biết là cho chú tôi ở nhờ. Với lại một lý do nữa thím tôi xây chuồng nuôi lợn sát kề giếng nước nhà tôi làm nghề bún 14 năm nay. Nay gia đình tôi bức xúc nên muốn hỏi luật sư một số vấn đề: 1. Đất ông bà nội để lại thì có phải cô tôi (không có chồng) toàn quyền không, giờ Cô là chủ hộ. 2. Đất bà và cô tôi bán cho chú tôi mà Ba tôi không biết, giờ có hợp lệ là của Thím tôi không?. Đất này chưa trừ hết tiền nên chưa có sổ đỏ. 3. Gia đình tôi có quyền yêu cầu chia tài sản đó không, nếu chia thì đất bán cho chú tôi sẽ được tính thế nào? 4. Thìm tôi làm chuồng nuôi lợn sát kề giếng nhà tôi làm ảnh hưởng tới việc làm ăn và thu nhập cho con cái học thì gia đình tôi có thể kiện không? Cám ơn luật sư tư vấn, rất mong nhận được sự giải đáp.
Người gửi : C.N
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi :
Trả lời:
Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005.
Luật bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 của Quốc hội.
Nội dung phân tích:
Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
Thứ nhất, Do ông bà bạn mất và mảnh đất để lại mang tên ông bà bạn không để lại di chúc nên phần đất đai thừa kế này sẽ được chia theo pháp luật , cô bạn sẽ không có quyền sử dụng đối với mảnh đất này.Những người thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự như sau:
"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."
Như vậy, Ông bà bạn có 4 người con và 4 người này sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất khi chia di sản thừa kế theo pháp luật.
Thứ hai, Trong thời gian bà bạn còn sống chú bạn làm ăn thất bát đã bán hết đất đai gia cư có sẵn mà trước kia nhà nước cấp. Thấy tình cảnh thế bà bạn cho chú bạn dựng nhà kế bên ở tạm. Trong thời gian ở bà và cô đã làm giấy tờ tay bán 10m (ngang 10, dài 40) đất cho chú nhưng chưa trả tiền đủ. Năm 2013 chú bạn mất mà tiền đó vẫn còn thiếu. Cách đây một tháng bạn và Thím bạn đem giấy tờ xuống nhà nói Ba bạn ký để đất đó hợp lệ xây nhà. Ba bạn không đồng ý ký vì lúc bán đất Ba bạn không biết, Ba bạn chỉ biết là cho chú bạn ở nhờ. Và đất này chưa có sổ đỏ. Trong trường hợp này, bà bạn và cô đã viết giấy tay giấy bán đất cho chú bạn và cũng đã hình thành nên hợp đồng mua bán bất động sản. Theo Điều 167 khoản 3 luật đất đai 2013 quy định về vấn đề điều kiện của giao dịch mua bán đất như sau:
" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Như vậy, theo quy định trên thì để có hiệu lực pháp luật thì việc mua bán đất của bà bạn và chú sẽ phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực vào hợp đồng viết tay này. Nhưng bạn chưa cung cấp rõ rằng giấy viết tay đã được công chứng chứng thực hay chưa để bảo vệ quyền lợi cho thím bạn. Nếu đã được công chứng chứng thực thì hợp đồng mua bán này đã có hiệu lực không cần thỏa mãn đã trả đủ tiền hay chưa, sẽ là hợp lệ của thím bạn.Ngược lại, việc mua nhà của chú bạn chỉ có giấy viết tay mà không công chứng chứng thực là trái với quy định của pháp luật do không tuân thủ về mặt hình thức. Do đó khi có tranh chấp thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Theo quy định tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.Mặt khác, gia đình bạn không có quyền chia phần di sản này mà cần phải có sự thống nhất và nhất trí của 2 người còn lại và người thím ( vợ của chú đã mất )
Thứ ba, Thím bạn có xây chuồng nuôi lợn sát kề giếng nước nhà bạn làm nghề bún 14 năm nay, làm ảnh hưởng tới việc làm ăn và thu nhập cho con cái học. Bạn chưa cung cấp thêm thông tin rằng thím bạn khi xây chuồng lợn đã đạt tiêu chuẩn môi trường chưa , đã có các biện pháp xử lý chất thải ra bên ngoài môi trường chưa. Nếu không thỏa mãn những yếu tố trên thì gia đình bạn có quyền đòi bồi thường theo Điều 624 BLDS 2005 về Bồi thường thiệt hại do làm ô nhiễm môi trường quy định :" Cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác làm ô nhiễm môi trường gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật, kể cả trường hợp người gây ô nhiễm môi trường không có lỗi." Do đó, gia đình bạn có quyền Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về môi trường theo Điều 162 Luật bảo vệ môi trường 2014 quy định:
"1. Tổ chức, cá nhân có quyền khiếu nại, khởi kiện về hành vi vi phạm pháp luật bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật.
2. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường với cơ quan, người có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố cáo.
3. Thời hiệu khởi kiện về môi trường được tính từ thời điểm tổ chức, cá nhân bị thiệt hại phát hiện được thiệt hại do hành vi vi phạm pháp luật về môi trường của tổ chức, cá nhân khác."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
TTrường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ ./.