Xin chào Diễn Đàn Luật;, tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Tôi cần sử dụng miếng đất nên yêu cầu chủ đầu tiên là ông Phạm Văn L dỡ ngôi nhà trên miếng đất của tôi để lấy mặt bằng và sử dụng được miếng đất.

Năm 2010, ông  Phạm Văn L có cắt 100 m2 đất đang ở để bán cho bà T, giá bán tại thời điểm đấy là 21 triệu/ m2. Thời điểm đó bà T có làm ăn chung với ông B và ông B đứng ra phụ trách về giao dịch làm sổ cũng như trả tiền. Sau đấy bà T có dùng miếng đất để cắm sổ thế chấp vào ngân hàng ((bạn thân của tôi là người đại diện ngân hàng cho bà T vay). Tháng 12/2013 do đến hạn trả nợ nên bà T cần bán miếng đất để trả nợ ngân hàng, và bà T đã bán mảnh đất đó cho tôi và bạn tôi là anh V (tôi mua 55m2 và Thanh mua 45m2). Tôi và bạn tôi đã đặt cọc, trả bà T tiền dưới hình thức trả trực tiếp cho ngân hàng chỗ bạn tôi – bạn tôi đứng ra làm trung gian (bà T không cầm tiền nên không có giấy xác nhận đã nhận tiền như thông thường). Sau đấy rút sổ đỏ từ ngân hàng và tôi giữ sổ đỏ. Tiếp đến, chúng tôi làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trước đấy ông B đã chuẩn bị hồ sơ kỹ thuật để tách thửa 100m thang hai miếng 55 và 45 m), làm sổ đỏ sang tên chính chủ và giấy tờ biên bản bàn giao mặt bằng thực địa. Lúc mua tôi nghĩ rằng đất đã bao gồm cả nhà rồi vì ngôi nhà cũng khá cũ không có giá trị sử dụng nhiều. Năm 2014, tôi và bạn cùng mua đất với tôi đến đấy ở tạm thì được biết ngôi nhà này ông L vẫn sử dụng và không cho vào. Trong năm 2014, bạn tôi anh V có cùng bà T vào làm việc với ông L (nhưng chỉ gặp vợ) để hỏi về vấn đề ngôi nhà thì được ông vợ ông L cho biết hồi xưa ông B đứng ra giao dịch nhưng vẫn còn nợ 20 triệu chưa trả. Khi hỏi bà T thì bà T bảo đã đưa đầy đủ số tiền là 2,1 tỷ đồng cho Ông B để trả ông L rồi, nên đây là vấn đề của ông B với ông L. Khoảng tháng 5/2015, tôi, anh V và bà T đã bàn bạc với ông L, chúng tôi đã giải thích rằng việc nợ 20 triệu đồng là việc giữa ông B và Ông L không có giấy tờ gì chứng minh. Ngoài ra, sổ đỏ đã được chuyển tên sang bà T. Về phía ông L thì kiên quyết không cho chúng tôi sử dụng mảnh đất, không hỗ trợ cho việc xác định lại chính xác mốc và xây mốc giới (trong trường hợp mời địa chính vào cũng không cho vào). Vào ngày 28/06/2015, tôi, anh V và ông B đến gặp ông L để giải quyết. Giải pháp là số nợ 20 triệu của ông B sẽ chia làm ba (cụ thể là tôi và  anh V mỗi người 7 triệu đồng, ông B 6 triệu đồng), mục đích của giải quyết nợ này để ông L không còn vướng mắc gì và giải phóng mặt bằng cũng như hỗ trợ xác định lại mốc trên thực địa. Ông L cần suy nghĩ thêm và hẹn vào bàn lại và trả lời chính thức vào một tuần sau ngày 05/07/2015. Vào ngày 05/07/2015, tôi, anh V và ông B bàn bạc lần nữa với ông L và đi đến thoả thuận: tôi và anh V đồng ý đóng 14 triệu cho ông L để xóa nợ cho ông B và để ông L tạo điều kiện xác định lại mốc giớ cũng như dỡ nhà; Ông L đồng ý dỡ nhà trước ngày 5/9/2015; Ký vào biên bản thỏa thuận “Biên bản thỏa thuận”. Trong văn bản thỏa thuận đó do tôi phải làm đêm và gấp nên lúc chuẩn bị văn bản bị nhầm do copy. Mục đích tôi muốn ghi là nếu đến ngày 5/9 mà ông L không giải phóng ngôi nhà cũng như tài sản của ông L trên đến hết ngày 5/9/2015  thì tài sản đó thuộc quyền sở hữu của tôi và anh V. Ông L sau khi đọc cũng biết việc này nên viện cớ ưđến nay vẫn chưa có ý định giải tỏa và tranh luận lại phần lỗi hợp đồng. 

Tôi xin hỏi:

1. Văn bản này có giá trị như mục đích ban đầu của chúng tôi không vì đây chỉ là nhầm về câu chữ, xét về toàn câu thì nó không có nghĩa?

2. Đến hết ngày 5/9 tôi có thể thuê người tự phá ngôi nhà không?  

3. Qui trình khởi kiện nếu cần để đòi lại mặt bằng?

Người gửi: M.T

Câu hỏi được biện tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005  

Luật Đất đai 2013   

Thứ nhất, về việc giá trị của biên bản thoả thuận

Theo Điều 409, Bộ luật Dân sự 2005: Giải thích hợp đồng dân sự 

"1. Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí chung của các bên để giải thích điều khoản đó.

2. Khi một điều khoản của hợp đồng có thể được hiểu theo nhiều nghĩa thì phải chọn nghĩa nào làm cho điều khoản đó khi thực hiện có lợi nhất cho các bên.

3. Khi hợp đồng có ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với tính chất của hợp đồng.

4. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng.

5. Khi hợp đồng thiếu một số điều khoản thì có thể bổ sung theo tập quán đối với loại hợp đồng đó tại địa điểm giao kết hợp đồng.

6. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng.

7. Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa ý chí chung của các bên với ngôn từ sử dụng trong hợp đồng thì ý chí chung của các bên được dùng để giải thích hợp đồng.

8. Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế."

Như vậy, hợp đồng thoả thuận giữa bạn, anh V, ông B và ông L vẫn sẽ có giá trị và sẽ được giải thích hợp đồng theo ý chí chung của các bên đã thoả thuận (theo khoản 7, Điều 409 Bộ luật Dân sự 2005),

Thứ hai, về việc quyền phá dỡ ngôi nhà

 Do đến hết ngày 5/9 mà ông L không giải phóng ngôi nhà cũng như tài sản của ông L trên đến hết ngày 5/9/2015  thì tài sản đó thuộc quyền sở hữu của tôi và anh V đã được thoả thuận trong hợp đồng trước đấy, vì thế hết ngày 5/9 ngôi nhà của ông L đang nằm trên đất của bạn và anh V sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn va anh V. Như vậy, bạn và anh V có quyền quyết định đối với ngôi nhà của ông L kể từ ngày 6/9/2015 trong đó có quền tháo dỡ nhà.

Thứ 3.Quy định khởi kiện để đòi lại mặt bằng

Theo điều 203, Luật Đất đai 2013 quy định: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

"1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy, trong trường hợp của bạn, tranh chấp sẽ được  hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nếu việc hoà giải không thành sẽ do Toà án giải quyết theo khoản 1, Điều 203 Luật Đất đai 2013

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com  hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai.