Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Cha tôi có mua một miếng đất bằng giấy tay có chữ ký của hai bên gồm Cha tôi, Chủ đất và có Con của chủ đất ký làm chứng. Mảnh đất đó cha tôi mua với giá 3 triệu đồng ( gia đình tôi từ đời ông nội sống ở đây gần 100 năm rồi) nhưng chưa làm sổ đỏ. Sau đó gia đình tôi xây nhà còn phải đóng cho chủ đất khoản 150 nghìn đồng và một bộ lư đồng lúc đó khoản 1 triệu 500 nghìn đồng ( cách đây khoản 40 năm) nhưng không làm giấy tờ.
Năm 2012 cha tôi định làm sổ đổ nhưng chủ đất đồi 18 triệu đồng nữa, lúc đó tôi đi học nên gia đình không có tiền để làm. Nay cha tôi mất, xã yêu cầu các hộ chưa sổ đỏ,tôi muốn làm lại sổ đỏ cho nhà của mình nhưng chủ đất báo là con dâu ( vợ của người làm chứng trong giấy tay trên) đã đem mảnh đất đó cầm ngân hàng rồi nên không thể làm sổ đỏ được. Vậy nên tôi xin hỏi đoàn luật sư Nptlawyer.com ; một số câu hỏi sau:
1/ Tôi phải làm sao để làm lại sổ đỏ, các chi phí cần đóng là gì ? các giấy tờ, cơ quan nào có thể hỗ trợ tôi làm giấy tờ này ?
2/ Nếu tôi kiện ra tòa án thì có cần ra xã làm giấy tờ không ? Nếu như người chủ mất khả năng chi trả thì nhà tôi có bị ngân hàng lấy không ? Ngược lại nếu chủ đất còn khoản đất khác thì có thể buộc họ cầm đất tài sản của họ để trả lại mảnh đất làm sổ đỏ của tôi không ?
3/ Cuối cùng mong đoàn luật sư tư vấn cách tốt nhất để tôi có thể lấy lại mảnh đất của mình. Phía trên có một số khoản thời gian do tôi chưa được xin ra, được mẹ tôi và bác tôi thuật lại và có người làm chứng, nên có một số thời gian không rỏ nên mong luật sư thông cảm ạ.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: T.L
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Nptlawyer.com ;. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005.
Bộ luật đất đai 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ.
Nội dung trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin tóm tắt vấn đề như sau : Hiện tại gia đình bạn đang sử dụng một mảnh đất đã xây nhà và sinh sống ổn định lâu dài được gần 100 năm rồi và không có giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất, chỉ có một mảnh giấy viết tay có chữ kí của hai bên và người làm chứng về việc mua bán đất vào thời điểm cách đây khoảng 40 năm. Đến thời điểm hiện tại bên bán đất không chịu hợp tác để nhà bạn làm sổ đỏ mà đòi thêm tiền nữa đồng thời đã đem sổ đỏ mảnh đất này đi cầm cố như vậy yêu cầu của bạn sẽ được giải quyết theo phương hướng sau :
1. Về việc sổ đỏ đang được cầm cố ở ngân hàng thì làm thế nào để có thể làm được sổ đỏ.
Gia đình bạn trên thực tế đã bỏ tiền ra để mua mảnh đất này, nhưng trên pháp luật mảnh đất này vẫn chưa chính thức thuộc quyền sở hữu của bạn do bạn vẫn chưa tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy tờ viết tay về việc mua đất này thì pháp luật lại không công nhận giá trị pháp lý cho việc chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay mà yêu cầu phải có công chứng chứng thực. Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền của gia đình nhà chủ nên họ vẫn có thể đem đi cầm cố ngân hàng mà không vi phạm pháp luật, do đó mà thời điểm hiện tại nếu muốn làm được sổ đỏ đất cho mình cần phải trả nợ cho ngân hàng và lấy sổ đỏ gốc về. Vậy với trường hợp này cách tốt nhất bạn chỉ có thể thỏa thuận với gia đình nhà chủ để họ có thể giúp đỡ mình làm sổ đỏ, trong trường hợp họ không thể trả nợ cho ngân hàng thì theo quy định của pháp luật bên ngân hàng hoàn toàn có thể cưỡng chế lấy lại mảnh đất đó. Lúc này bạn chỉ có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu đòi tiền lại số tiền đã trả cho nhà chủ dựa trên giấy tờ mua bán viết tay này với lý do bên bán không thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của mình.
2. Trình tự thủ tục và các khoản phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã giải quyết được vấn đề về sổ đỏ đang được cầm cố ở ngân hàng và không có bất cứ tranh chấp nào nữa.
Căn cứ theo Điều 100 LĐĐ.
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993"
Theo đó gia đình bạn hoàn toàn có quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trình tự thực hiện sẽ căn cứ theo Điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này."
Theo đó trình tự như sau :
1.1 Trình tự thực hiện
Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.
Thành phần hồ sơ
+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.
+ Trích lục hoặc trích đo..
+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.
+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).
+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB – nếu có).
+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).
Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.
Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
1.2. Nghĩa vụ tài chính
– Tiền sử dụng đất: điều 6, 7, 8, 9 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
– Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính, bạn phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp GCNQSD (giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành).
Ngoài ra theo thông tư số 02/2014/TT-BTC bạn cần nộp thêm hai khoản phí nữa, cụ thể:
– Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất:
+ Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh… Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
+ Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
– Lệ phí địa chính
+ Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.
