Chào Luật sư, vui lòng tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Chủ hợp tác đầu tư (sàn giao dich bất động sản) đã bán đất và sang tên cho người mua đất thứ nhất, sau đó người mua đất thứ nhất gửi thửa đất đó cho chủ hợp tác đầu tư bán lại.

 Tôi muốn biết, khi tôi mua lại thửa đất trên thì:

1. Nếu bên Chủ hợp tác đầu tư có giấy ủy quyền của người mua đất thứ 1 thì có đủ cơ sở pháp lý để ký kết các thủ tục chuyển nhượng cho tôi hay không ? Giấy ủy quyền đó có hợp pháp để giao dịch không? Giấy ủy quyền đó phải được chứng thực của cơ quan nào?

2. Người đứng ra ký giấy nhận cọc và ký hợp đồng công chứng với tôi là người đứng tên trong GCN QSDĐ hay bên chủ hợp tác đầu tư?

3. Khi giao tiền mua đất thì tôi phải giao cho bên nào là hợp pháp? Mong sớm nhận được sự tư vấn của Luật sư để tôi không vướng phải tranh chấp về sau.

Trân trọng cảm ơn!

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Nptlawyer.com ;. Trường hợp của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật Công chứng số 82/2006/QH11 của Quốc hội

Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội

Luật đất đai số 13/2003/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 23/2015/NĐ-CP  chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

Nội dung phân tích:

Trước hết, bạn cần lưu ý đến một số vấn đề pháp luật quy định về hợp đồng ủy quyền và giấy ủy quyền.

– Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền (Điều 581 BLDS 2005)

–  Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong những trường hợp sau:

+ Hợp đồng uỷ quyền hết hạn.

+ Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành.

+ Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đình chỉ thực hiện hợp đồng theo quy dịnh tại điều 420 và điều 593 của Bộ Luật Dân sự.

+ Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế  năng lực hành vi dân sự (Theo điều 594 Bộ Luật Dân sự).

– Việc uỷ quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được uỷ quyền hoặc để chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng. Các trường hợp khác thì không cần phải lập thành hợp đồng uỷ quyền mà có thể lập thành giấy uỷ quyền và chỉ cần người uỷ quyền ký vào giấy uỷ quyền (Điều 48 của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực  ).

Như vậy, trường hợp bạn muốn mua lại mảnh đất của người thứ nhất thì bạn cần xem xét kí lưỡng hợp đồng ủy quyền giữa chủ sở hữu mảnh đất đó-bên ủy quyền và chủ đầu tư- bên được ủy quyền có hợp pháp về cả nội dung và hình thức hay không. Bên cạnh đó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là một trong các trường hợp pháp luật có quy định về việc yêu cầu công chứng, chứng thực. Hợp đồng này sẽ được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân (theo quy định tại điều 48 của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực). Lưu ý nghị định số Nghị định số 75/2000/NĐ-CP đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại, chúng tôi dẫn chiếu mang tính chất đối chứng và nghiên cứu thêm không có tính chất áp dụng.

Theo quy định tại Khoản 9, điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì “Người thực hiện chứng thực” là Trưởng phòng, Phó Trưởng Phòng Tư pháp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; công chứng viên của Phòng công chứng, Văn phòng công chứng; viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự của Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.

Khi hợp đồng ủy quyền của bạn hợp pháp về cả nội dung và hình thức thì chủ chủ đầu tư đó hoàn toàn có quyền kí kết các thủ tục chuyển nhượng trong phạm vi được ủy quyền. Theo đó, nếu hợp đồng ủy quyền có quy định về việc kí kết hợp đồng đặt cọc và giao nhận tiền thì bạn hoàn toàn có thể kí kết và giao nhận với chủ hợp tác đầu tư đó. Tuy nhiên, việc ủy quyền này tồn tại những rủi ro pháp lý nhất định.

Phân tích dưới góc độ quyền sở hữu (Mặc dù theo luật đất đai không thừa nhận chế độ sở hữu tư vấn về đất đai) nhưng quyền sở hữu có 03 quyền chính: Quyền sử dụng; quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Với hình thức ủy quyền, thì chỉ đảm bảo được quyền này trong phạm vi và thời hạn ủy quyền. Nó rất dẫn đến vô hiệu khi chủ thể của hợp đồng không còn (VD: ủy quyền cá nhân mà người được ủy quyền chết). Ủy quyền được hiểu là thay mặt ai đó để làm một việc gì đó nên ủy quyền không phải là mua bán.

Trên thực tế, dựa vào tâm lý không muốn nộp thuế của người dân (trốn thuế), hoặc yếu tố đầu cơ nên không ít văn phòng công chứng thậm chí là luật sư tư vấn cho người dân mua nhà/Bất động sản bằng hình thực hợp đồng ủy quyền. Còn hợp đồng mua nhà thì viết tay hoặc thòa thuận riêng. Đây là lỗ hổng rất dễ phát sinh tranh chấp về bất động sản trong tương lai.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi, cảm ơn bạn đã tin tưởng Nptlawyer.com ;.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT