Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi ở Điện Biên. Năm 2013 tôi có nhờ một người bạn ở Hà Nội làm môi giới bất động sản mua hộ một mảnh đất ở Quốc Oai với giá tri 280 triệu, thời điểm đó người môi giới nói là đất họ bán cho tôi chưa có sổ đỏ nhưng chỉ khoảng 3 tháng sau là có sổ, lúc đó họ sẽ làm sổ đỏ cho tôi, khi đó chúng tôi đưa trước 200 triệu còn 80 triệu lúc nào có sổ sẽ đưa nốt.
Giấy tờ họ đưa cho chúng tôi có đầy đủ dấu của ủy ban xã. Nhưng đến thời điểm này họ cũng chưa làm sổ đỏ cho tôi, họ bảo rằng đất cũ của họ chưa làm được nên chưa tách sổ được. Tôi muốn hỏi, tôi về trực tiếp để làm sổ đỏ có được không hoặc tôi nhờ trực tiếp luật sư làm sổ đỏ hộ có được không vì điều kiện tôi không về được ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: D.T.H
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;,
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: –
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Bộ luật Dân sự năm 2005
Nội dung trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì mảnh đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ, căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy pháp luật quy định bên bán buộc phải có các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 như trên thì mới được phép thực hiện các quyền của mình với đất đai. Trường hợp của bạn người bán đất chưa có giấy CNQSDĐ nên người bán không có quyền bán mảnh đất đó cho bạn nên trong trường hợp này thì giao dịch mà bạn đã thực hiện trở nên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Khi giao dịch vô hiệu thì hậu quả pháp lí phát sinh ở đây được quy định cụ thể tại Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể:
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định như trên. Trường hợp của bjan thì giao dịch mua bán này đã bị vô hiệu nên bạn sẽ được hoàn trả lại số tiền đã giao cho bên bán trong giao dịch này.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật Đất đai.