Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi sinh sống và ở trên mảnh đất này từ năm 1984, cho đến nay gia đình tôi vẫn chưa làm sổ đỏ. Năm 2002 gia đình tôi có bán cho gia đình ông A khoảng 100 m2. Giấy tờ viết tay. Không có công chứng, chỉ có chứng nhận của ông B – hàng xóm nhà tôi. 1 năm sau ông A chết do bị điện giật.

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề mà bạn thắc mắc chúng tôi giải đáp như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội 

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội 

 Nội dung tư vấn:

1. Về giải quyết tranh chấp với ông B

Theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2013 quy định thì:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Pháp luật không quy định giá trị của quyền sử dụng đất bao nhiêu thì mới được yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp của bạn, ông B lần của gia đình bạn 20m2 đất, khi quyền và lợi ích của gia đình bạn đã bị ảnh hưởng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu UBND xã hòa giải, trường hợp không hòa giải được thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp gia đình bạn tuy chưa có sổ đỏ nhưng nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Cụ thể, các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

–  Các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp

– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

Khi không có các loại giấy tờ trên mà có tranh chấp, thì gia đình bạn làm đơn khởi kiện yêu cầu Chủ tich UBND cấp huyện giải quyết (theo căn cứ điểm a khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 20130

2. Về hiệu lực của giấy mua bán đất viết tay

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có công chứng hoặc  chứng thực thì mới được  coi là hợp pháp. Như vậy, đối với trường hợp gia đình bạn và ông A xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy viết tay thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Và theo Điều 137 quy định về hậu quả pháp lý khi hợp đồng dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch vô hiệu. Lúc này, gia đình bạn sẽ hoàn trả lại cho gia đình nhà ông A số tiền đã nhận khi chuyển nhượng trước đây và cả tiền lãi phát sinh (nếu bên kia có yêu cầu) và được lấy lại quyền sử dụng mảnh đất trên. 

3. Sau khi đã lấy lại được phần đất đã bị lấn chiếm, nếu có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như chúng tôi đã liệt kê như trên thì bạn hoàn toàn có thể được làm sổ đỏ với tên của mình. Theo đó, thủ tục mà bạn cần thực hiện là:

Bạn cần thực hiện năm bước sau:

Bước 1:  Chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2:  Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế,   mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần đảm bảo các loại giấy tờ sau:

–  Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có); 

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai.