Kính chào Nptlawyer.com ;, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Bố tôi và 4 người khác có bán cho một người một mảnh đất cách đây 18 năm trước. Mảnh đất đó trồng cây nông nghiệp. Bên mua chỉ đưa 1 nửa sổ tiền. Tại thời điểm đó chỉ mua bán nhau qua giấy tờ viết tay và mảnh đất đó cũng chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất. Đến hôm nay thì bên mua đòi lại mảnh đất đó. Vậy trường hợp này nên giải quyết như thế nào thưa Luật sư?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: L.G.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Thưa quý khách hàng!
Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 1993
Bộ luật Dân sự 2005
Nội dung tư vấn:
Theo như nội dung thư mà bạn trình bầy, Bố bạn và 4 người khác có bán cho một người một mảnh đất cách đây 18 năm trước. Mảnh đất đó trồng cây nông nghiệp. Bên mua chỉ đưa 1 nửa sổ tiền. Tại thời điểm đó chỉ mua bán nhau qua giấy tờ viết tay và mảnh đất đó cũn chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất. Đến hôm nay thì bên mua đòi lại mảnh đất đó.
Thời điểm mà các bên giao kết hợp đồng trong trường hợp này là cách đây 18 năm trước tức là khoảng vào năm 1997. Theo đó, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 1993:
“Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:
1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sửdụng;
3- Đất đang có tranh chấp.” “
Do đó, nếu việc chuyển nhượng không thuộc các trường hợp bị cấm chuyển nhượng như trên thì hợp đồng bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực pháp luật theo đúng ý chí, nguyện vọng của các bên Các bên sẽ có các quyền và nghĩa vụ quy định trong hợp đồng. Vấn đề thanh toán cũng thực hiện theo quy định của hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định cụ thể thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2005 (luật này đang có hiệu lực vào thời điểm giải quyết tranh chấp).
Về vấn đề này, Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:
Về thời hạn thực hiện hợp đồng:
“Điều 432. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán
1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
2. Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
3. Khi các bên không có thoả thuận về thời hạn thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay khi nhận tài sản.”
Về nghĩa vụ trả tiền của bên mua:
“Điều 438. Nghĩa vụ trả tiền
1. Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản.
2. Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 305 của Bộ luật này, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Do đó, bên mua phải hoàn thành nghĩa vụ trả tiền vay cho bên bạn theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật. Bên mua chỉ có quyền đòi lại đất nếu thuộc các trường hợp hủy bỏ hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận hoặc họ phải chứng minh được hợp đồng đã kí kết là vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định tại điều 122 của Bộ luật Dân sự 2005.
Như vậy bên mua chỉ có quyền đòi lại đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật mà chúng tôi đã nêu trên,.Bên bạn có quyền yêu cầu bên mua thanh toán phần tiền còn thiếu. Nếu họ không thanh toán thì bên bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu họ bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho mình.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI – Nptlawyer.com ;.