Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi bán một Khu đất có giấy từ sổ đỏ (Bên A) chuyển nhượng cho bên mua đất ( bên B). Chúng tôi thỏa thuận giấy tờ tay là (bên B ) chồng 260 triệu trước và ra làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại UBND xã và thủ tục hồ sơ đã hoàn tất, đang chuẩn bị chuyển lên phòng tài nguyên. Giá trị thanh toán bằng tiền mặt là 448 triệu đồng. Theo giấy tờ biên nhận tiền thỏa thuận là chồng trước 260 triệu, bên B khất nợ 100 triệu đến ngày 01/06/2014 sẽ thanh toán, Còn 88 triệu giử lại khi nào bên A làm bìa xong sẽ chồng tiền hết.
Nhưng đến nay đã quá hạn mà bên B vẫn không trả số tiền 100 triệu như đã hẹn. Gia đình tôi lo ngại sự thiếu trách nhiệm và chậm trễ bên B nên dừng việc làm bìa đất yêu cầu thanh toán tiền mới làm bìa nhưng bên B không chiu và bảo rằng làm bìa rồi mới chịu chồng tiền,100 triệu và 88 triệu còn lại.
Nhờ luật sư tư vấn giúp:
1. Gia đình tôi dừng việc làm chuyển nhượng do vấn đề chậm trễ tiền là đúng hay sai?
2. Gia đình tôi có nên tiếp tục chuyển nhượng hay không?
3. Gia đình tôi Khiếu nại tới cơ quan nào để giải quyết tranh chấp?
4. Hiện nay bên B đã sử sụng đất xây dựng và sản xuất.Mặc dù gia đình tôi đình chỉ việc sử dụng đât.Vì bên B không thanh toán đúng hẹn. Nếu chúng tôi hủy bìa trả laị tiền cho bên B và lấy lại đất thì gia đình tôi phải bồi thường thiệt hại gì không?
Rất mong sự giúp đỡ từ luật sư. Chân thành cảm ơn!
Người gửi: P.T
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005
Nội dung phân tích:
Thứ nhất, gia đình anh có quyền dừng chuyển nhượng hay không?
Căn cứ Điều 700 BLDS 2005. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.
Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy có thể xác định, việc chậm thanh toán khoản nợ đối với gia đình anh là sự vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Pháp luật quy định có thể gia hạn cho việc thực hiện nghĩa vụ này. Tuy nhiên, việc gia hạn này không mang tính bắt buộc.
Căn cứ Điều 426 BLDS. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.
Theo đó, quy định này đã chỉ ra rằng bên bị vi phạm có quyền chấm dứt việc thực hiện hợp đồng khi có đầy đủ các điều kiện sau: i) có sự vi phạm hợp đồng; ii) bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định sự vi phạm này là điều kiện để chấm dứt hợp đồng.
Hiện nay, đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì chưa có quy định khác về vấn đề này tức chưa có trường hợp " pháp luật có quy định" tại khoản 1 Điều . 426. Do đó, khi có hành vi vi phạm mà các bên không thỏa thuận hành vi này là điều kiện để chấm dứt hợp đồng thì bên bị vi phạm cũng không được chấm dứt thực hiện hợp đồng. Tức dừng việc chuyển nhượng.
Tuy nhiên, từ thực tế xét xử của Tòa án hiện nay ở Việt Nam, có thể thấy, khi có vi phạm hợp đồng, Tòa án vẫn cho phép hủy hợp đồng mặc dù các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác về vấn đề này.
Thứ hai, Về câu hỏi gia đình anh có nên tiếp tục chuyển nhượng hay không?
Căn cứ Điều 305 BLDS thì trong trường hợp có sự vi phạm bên bị vi phạm có quyền gia hạn cho bên bị vi phạm. Tức gia đình anh có quyền cho thêm thời gian để bên kia thực hiện. Nếu hết thời gian này mà bên kia vẫn không thực hiện thì chúng ta có thể xem xét đến việc hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 425 BLDS và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Cụ thể căn cứ:
Điều 425. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, về câu hỏi Gia đình anh có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp ở cơ quan nào?
Theo như quy định tại thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng dân sự thuộc về tóa án nhân dân cấp Huyện giải quyết theo quy định tại Điều 25 và 33Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005:
Điều 33: Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
1. Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;
b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h và i khoản 1 Điều 29 của Bộ luật này;
c) Tranh chấp về lao động quy định tại khoản 1 Điều 31 của Bộ luật này.
2. Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:
a) yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 26 của Bộ luật này;
b) yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 28 của Bộ luật này.
3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải uỷ thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Toà án nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện.”
Điều 25 BLTTDS. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án
1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.
3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.
4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này.
5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.
6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
8. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.
9. Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.
Như vậy, gia đình anh có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân Huyện và tương đương để giải quyết Tranh chấp.
Thứ tư, về câu hỏi nếu gia đình anh hủy bìa trả laị tiền cho bên B và lấy lại đất thì có phải bồi thường thiệt hại gì không?
Căn cứ Điều 425 BLDS 2005. Huỷ bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Như vậy, bên có lỗi trong việc hủy bỏ hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Trong khi đó, bên B là bên có lỗi, dẫn đến việc gia đình anh yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Theo đó, anh sẽ không phải bồi thường mà ngược lại Bên B mới là bên phải chịu trách nhiệm bồi thường cho những thiệt hại do sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bên B gây ra.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.