Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi muốn hỏi về hợp đồng cho thuê đất để kinh doanh cà phê, điểm tâm.

Vào năm 2011 tôi có cho 1 người thuê đất như sau: *Thời hạn thuê đất* là: 06 năm 2 tháng ( bằng chữ: Sáu năm hai tháng), kể từ ngày : 01 tháng 11 năm 2011 đến ngày 31 tháng 12 năm 2017. * Phương thức thanh toán :* Từ ngày ký hợp đồng đến hết ngày 01/01/2016, phải thanh toán đủ số tiền thuê đất. *+ Đợt 1: *Ngày 01 tháng 11 năm 2011, thanh toán tiền thuê số tiền 200.000.000đồng (bằng chữ: Hai trăm triệu đồng) *+ Đợt 2: *Ngày 01 tháng 01 năm 2012, thanh toán tiền thuê số tiền 50.000.000đồng (bằng chữ: Năm mươi triệu đồng) *+ Đợt 3: *Ngày 01 tháng 01 năm 2013, thanh toán tiền thuê số tiền 150.000.000đồng (bằng chữ: Một trăm năm mươi triệu đồng) * + Đợt 4: *Ngày 01 tháng 01 năm 2014, thanh toán tiền thuê số tiền 150.000.000đồng (bằng chữ: Một trăm năm mươi triệu đồng) * + Đợt 5: *Ngày 01 tháng 01 năm 2015, thanh toán tiền thuê số tiền 180.000.000đồng (bằng chữ: Một trăm tám mươi triệu đồng) * + Đợt 6: *Ngày 01 tháng 01 năm 2016, thanh toán tiền thuê số tiền 180.000.000đồng (bằng chữ: Một trăm tám mươi triệu đồng).

Người đó sau khi ký hợp đồng đã đầu tư xây dựng vào quán, và đã trả tiền quán được đợt 2, đến đợt 3 đã quá hạn trả tiền là 3 tháng, tôi đòi tiền thuê hoài nhưng bên B nói là không kinh doanh nữa, tính cho người khác thuê lại và sang quán, bên tôi cũng đồng ý cho bên B cho thuê lại, nhưng tôi nghe người ta nói khi cho bên B cho thuê lại là rất phiền phức, nên tôi đến phòng công chứng số 1 của sở tư pháp để hỏi, thì người ta nói rất phiền phức khi mình cho bên B cho thuê lại, nếu bên B đã vi phạm hợp đồng là không trả tiền thuê theo như đã đã thỏa thuận thì mình cùng nhau thương lượng và đi đến chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Tôi về cũng thương lượng lại, bên B nói đã đầu tư quán khá nhiều tiền, nếu không cho bên B cho thuê lại thì bên B không chịu, bên B muốn lấy tiền chênh lệch khi cho người khác thuê. Tôi cũng chấp nhận cho phần chênh lệch cho bên b, nhưng không ký bất kỳ giấy tờ nào, chỉ hứa miệng. Bên B đã chấm đứt hợp đồng vào ngày 28/3/2013, cũng vào ngày này tôi ký hợp đồng với ông C là 4 năm 9 tháng. Tôi và ông C đã thực hiện hợp đồng được 2 năm, phần tiền chênh lệch thuê tôi cũng giữ lời hứa là cho bên B, 1 năm được 66 triệu, 2 năm được 132 triệu Đến 01/4/2015, ông C không có tiền để trả tiền thuê nữa, nên tôi và ông C đã chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, và tôi cũng báo trước cho ông B là ông C chấm dứt hợp đồng thì mình cũng đã chấm hết, bên trả lời là vậy ngay mai lên lấy đồ của bên B về, thì tôi nói là đồ của anh thì anh lấy đi. Qua ngày hôm sau bên B cho người lên đập quán để bán sắt và bích ton cho người ta, bên bán mão cho ông mua phế liệu, và cho ông lên đập quán, tôi không đồng ý và nói đồ bên B tự lấy, nhưng không được đập quán bán như vậy, sẽ ảnh hưởng đến giá trị đất, bên B nói B đã xây dựng, bây giờ B lên lấy lại đồ của B, nếu không cho B sẽ kiện ra tòa.

Như vậy nếu mình không cho B đập bán phế liệu, thì B có quyền kiện ra tòa không vậy thưa luật sư, tôi tính cho người khác thuê , nhưng nếu tôi ký hợp đồng có ảnh hưởng gì đến hợp đồng như đền hợp đồng cho người mới thuê, vì bên B thưa tôi ra tòa.

Kính mong nhờ luật sư giải đáp dùm, tôi thành thật biết ơn!

Người gửi: B.D

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật  của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến  gọi :  

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

-Bộ luật Dân sự 2005

-Luật đất đai năm 2013 

Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, chúng tôi xin được xác nhận lại một số nội dung mà bạn đã trình bày trong thư:

– Bạn và bên B đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn vào ngày 28/3/2013

– Các tài sản  trên đất là do B tạo lập nên.

– B chậm thực hiện nghĩa vụ thành toán đã 3 tháng

Thứ hai, chúng tôi xin được tư vấn như sau với trường hợp của bạn :

Do bạn và bên B đã tiến hành chấm dứt hợp đồng, vì thế nếu bạn không miễn nghĩa vụ thanh toán cho B, Bên B sẽ phải thanh toán đầy đủ các khoản tiền thuê đất tương ứng với thời gian thuê chưa thành toán cho bạn theo qui định của Bộ luật Dân sự 2005:

"Điều 489. Trả tiền thuê  

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Về vấn đề bên B đạp phá các tài sản trên đất để bán:

Vì đây là tài sản do bên B tạo lập ra trong quá trình thuê vì thế, họ có quyền định đoạt với tài sản này. Việc bạn yêu cầu bên B không được đập phá tài sản chỉ phù hợp nếu việc đập phá đó thực sự là giảm sút giá trị mảnh đất theo qui định dưới đây:

"Điều 490. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên."

Tuy nhiên, Nếu việc đập phá quán của bên B gây ảnh hưởng tới bạn và những người xung quanh. Bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp, theo đó, Hành vi của B có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 167/2013/NĐ-CP như sau:

" Điều 5. Vi phạm quy định về trật tự công cộng

….

đ) Tụ tập nhiều người ở nơi công cộng gây mất trật tự công cộng;"

Hợp đồng giữa bạn và bên B đã chấm dứt. Tuy nhiên, tài sản này đang có tranh chấp vì vậy Bạn không được phép cho thuê lại theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

….

b) Đất không có tranh chấp;"

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi với yêu cầu của bạn. Chúc bạn thành công!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI