Xin chào luật sư ! Em xin hỏi vấn đề sau: Giữa mẹ em và dì em (chị ruột của mẹ) có xảy ra vấn đề về tranh chấp đất đai cụ thể như sau: Năm 1975 bà ngoại em có cho cậu hai (cháu trong thân tộc) một thửa đất làm để thờ phụng ông bà. Trong thời gian chưa làm sổ đất khi bà ngoại còn sống có nói rõ cho dì sáu và mẹ em biết phần đất này cho cậu hai và khai trong sổ đất của mẹ em, cậu hai vẫn đồng ý vì phần đất này chỉ với diện tích 434 m2

 Năm 2002 thời điểm cấp sổ đất bên đơn vị đo đạc đi đo thì dì sáu ở tại nhà gốc của ngoại em có chỉ đo dùm từ thửa đất của mẹ em và cậu hai. Năm 2003 dì sáu ngang nhiên tranh giành lại với cậu hai và hưởng hoa màu trên phần đất này đến nay. Nhưng trong đơn trình lên Tòa án nhân dân huyện chờ giải quyết, dì sáu lại lấy lý do là năm 2002 vợ cậu hai bán lại công đất bà ngoại em cho mượn bán cho cô V (hàng xóm giáp ranh), dì sáu đứng ra không đồng ý và lấy lại. Đến ngày 16/09/2015, dì sáu bán cho cô  V nhưng trong sổ đỏ của dì sáu hoàn toàn không có quyền sử dụng phần đất này. Dì sáu yêu cầu mẹ em phải ký tên chuyển nhượng để dì sáu bán và mẹ em nhất quyết không đồng ý vì thửa đất này thuộc về cậu hai .  Mẹ em muốn chuyển nhượng lại cho cậu hai theo như lời dặn mà bà ngoại để lại nên không đồng ý ký tên. Dì sáu căn cứ vào tờ biên bản giải quyết trong thân tộc bà ngoại để lại khi còn sống nên đưa đơn lên Tòa án nhân dân huyện ở địa phương giải quyết để tranh giành thửa đất. Nay cho em hỏi: 1. Tờ biên bản họp mặt trong thân tộc không rõ ràng phần đất này diện tích là bao nhiêu, địa điểm ở đâu trong trường hợp bên trên thì luật sư phía dì sáu em có thể biện hộ giúp dì sáu thắng kiện hay không ? 2. Khi ra tòa mẹ em cần chuẩn bị những thủ tục cần thiết nào không ạ ? 3. Phần đất nằm trong sổ đỏ của mẹ em như vậy dì sáu đứng ra là nguyên đơn hoàn toàn không hợp lệ phải không ?Mong được sự hỗ trợ từ các anh chị luật sư để giúp em hiểu rõ hơn. Em cảm ơn rất nhiều.

Người gửi : T.V

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

        

                                                                              Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi :

Trả lời:

Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội.

Nội dung phân tích:

Dựa trên thông tin bạn cúng cấp cho chúng tôi. Chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Thứ nhất, Giá trị pháp lý của tờ biên bản họp mặt trong thân tộc, trong tờ biên bản này không nêu rõ diện tích phấn đất và phần đất thuộc quyền sở hữu của ai, vậy nên không đủ căn cứ pháp lý để làm chứng trong quá trình tranh tụng.

Mặt khác,  Theo Điều 202  Luật đất đai 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai như sau: 
" 1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

– Trường hợp hai bên không hòa giải thành thì các bên có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Vậy, trước khi mẹ bạn và dì bạn ra tòa thì phải thực hiện thủ tục hòa giải không thì Tòa án sẽ buộc phải đình chỉ vụ việc này.

Thứ hai, Khi mẹ bạn ( bị đơn ) ra tòa cần chuẩn bị thủ tục sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ theo quy định tại Luật đất đai năm 1993; (  năm 2002 thời điểm cấp sổ đất cho mẹ bạn ).

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; ( Bạn chưa cung cấp thêm cho chúng tôi biết rằng bà ngoại bạn có để lại di chúc hay không )

+ Biên bản hòa giải tại xã, phường.

Thứ ba , Trong thời gian bà ngoại bạn còn sống , chưa làm sổ đất khi bà ngoại  có nói rõ cho dì sáu và mẹ bạn biết phần đất này cho cậu hai và khai trong sổ đất của mẹ bạn , cậu hai vẫn đồng ý vì phần đất này chỉ với diện tích 434 m2. Như vậy, ngay từ đầu mẹ bạn hoàn toàn có quyền đối với mảnh đất này. Phần đất nằm trong sổ đỏ của mẹ bạn như vậy dì sáu đứng ra là nguyên đơn , điều này có thể chấp nhận vì đây thuộc tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về phần đất thừa kế mà bà ngoại bạn để lại. Nếu xác định được quyền sử dụng đất hợp pháp của dì sáu bị xâm phạm từ mảnh đất mẹ bạn đang sở hữu thì dì sáu sẽ đương nhiên được đứng ra làm nguyên đơn thực hiện chung quyền của người sử dụng đất theo Khoản 7 Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau:" Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài  . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI .