Chào luật sư Diễn Đàn Luật;: Thưa luật sư, hiện nay tôi gặp khó khăn trong việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mong được luật sư tư vấn.
Tôi đang gặp khó khăn liên quan đến một thửa đất nông nghiệp thuộc loại đất vườn đồi bị bỏ hoang nhiều năm và đã hoàn toàn mất mặt bằng canh tác.Tháng 4 năm 1994 chinh quyền xã đã thu của tôi tiền nộp sản 1 lần và giao cho tôi quản lý, phục hóa và sử dụng lâu dài ( ghi rõ trong biên bản giải quyết đất do chủ tịch xã ký, có dấu ủy ban). Sau khi nhận thửa đất này tôi đã tiến hành san lấp,cải tạo,phục hóa lại đất và nộp thuế nhà đất( nay là thuế đất phi nông nghiệp đầy đủ cho đến nay và hiện tôi vẫn giữ đủ biên bản giải quyết đất,biên nhận thu tiền nộp sản 1 lần đều có dấu ủy ban cùng hóa đơn nộp thuế nhà đất từ năm 2000 đến nay. Còn hóa đơn của các năm trước đã bị thất lạc… Nay phần đất này bị các hộ dân khác lấn chiếm, tôi đã làm đơn khiếu nại gửi lên các cấp chính quyền, sau một thời gian UBND thành phố đã ra quyết định yêu cầu UBND cấp xã tiến hành giải quyết dứt điểm trường hợp này và UBND cấp xã đã tiến hành giải quyết vụ việc này là đã tiến hành làm thủ tục để thu hồi phần đất mà trước đây xã đã giao cho tôi nhưng không báo cáo với thành phố ? Vậy cho tôi hỏi UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không ? Tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này không ?
Xin chân thành cảm ơn sự giải đáp của luật sư !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi :
Trả lời:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của anh. Cảm ơn anh đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của anh chúng tôi giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý :
Luật đất đai 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
Nội dung phân tích
Thứ nhất liên quan đến thẩm quyền thu hồi đất:
Căn cứ vào điều 66 luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền thu hồi đất :
"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất".
Căn cứ vào quy định này thì chỉ có UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất, còn UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Do đó, UBND ra quyết định thu hồi mảnh đất kia của anh là sai thẩm quyền.
Mặt khác, lý do thu hồi là do giao đất sai thẩm quyền nhưng anh vẫn được bồi thường các chi phí đầu tư vào đất theo quy định tại điều 77 luật đất đai 2013 và các tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điều 88 luật đất đai 2013.
"Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại".
Thứ hai : Liên quan đến diện tích đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Diện tích đất này của anh là giao không đúng thẩm quyền thì UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất công ích của xã. Căn cứ vào khoản 3 điều 23 của nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền/
"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này".
Như vậy, ở đây đất của gia đình anh được giao từ năm 1994 và đã thực hiện đóng thuế sử dụng đất hàng năm và có giất tờ của UBND ký quyết định cho giao đất. Nếu như anh được UBND nhân dân cấp xã xác nhận diện tích đất này là gia đình anh đã sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì anh đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.