Thưa luật sư, hiện tại tôi có một số thắc mắc về vấn đề chuyển đổi quyền sử dụng căn hộ chung cư, xin nhờ Quý công ty hỗ trợ thông tin để tôi hiểu rõ thêm vấn đề. Cụ thể như sau: – Đầu năm 2014 tôi lúc đó đang độc thân có mua 1 căn hộ chung cư của ông A (tại Q. Thủ Đức – TP.HCM). Do thời điểm đó căn hộ chưa có sổ hồng nên chúng tôi chỉ làm hợp đồng ủy quyền tại Phòng công chứng Q. Tân Bình.

Trong hợp đồng ủy quyền ghi rõ tôi được toàn quyền thay mặt ông A ký nhận sổ hồng, toàn quyền sử dụng và chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp,…. trong thời hạn 30 năm. – Đến giữa năm 2014 tôi lập gia đình và 2 vợ chồng về sống tại căn hộ này. – Đến nay căn hộ đã có sổ hồng và tôi đã trực tiếp đến nhận sổ, sổ đương nhiên vẫn mang tên ông A. Vậy tôi muốn Quý công ty tư vấn giùm tôi xem bây giờ làm sao để tôi có thể chuyển quyền sử dụng căn hộ sang cho mình (có nghĩa là sổ hồng mang tên tôi) trong trường hợp tôi không thể nhờ ông A làm giấy tờ mua bán và sang tên lại cho mình. (Do ông A đang định cư ở nước ngoài) Tôi có thể dùng hợp đồng ủy quyền để bán lại căn hộ cho vợ tôi và chuyển giấy quyền sử dụng căn hộ sang cho vợ được không. (tạm hiều là tôi đại diện cho ông A bán căn hộ cho vợ tôi). Rất mong được sự hỗ trợ giúp đỡ của luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật  đất đai  của Nptlawyer.com ;.

>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai  gọi : 

Trả lời:

 

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau: 

Cơ sở pháp luật:

Luật nhà ở 2014

Bộ luật dân sự 2005

Nội dung phân tích:

Đối với trường hợp của bạn theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 ghi nhận:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, trường hợp của bạn, bạn đã mua căn hộ chung cư của ông A khi căn hộ chung cư này chưa được cấp sổ hồng và trường hợp mua bán nhà chung cư này cũng không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà theo quy định nêu trên của pháp luật thì các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ điều kiện là đã có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Như vậy về nguyên tắc thì ở đây hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sẽ không phát sinh hiệu lực (hay nói cách khác hợp đồng này sẽ được xác định là hợp đồng vô hiệu).

Do đó thực chất căn hộ chung cư này vẫn được xác định thuộc quyền sở hữu của ông A. Chỉ khi hợp đồng có giấy chứng nhận (sổ hồng) thì các bên mới có thể ký kết hợp đồng mua bán này. Việc bạn và ông A ký kết hợp đồng ủy quyền ghi rõ bạn được toàn quyền thay mặt ông A ký nhận sổ hồng, toàn quyền sử dụng và chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp,…. trong thời hạn 30 năm. Theo quy định tại Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền (Bộ luật dân sự 2005) xác định hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo đó ở đây bạn chỉ được thực hiện các công việc nhân danh ông A trong phạm vi ủy quyền được xác định trong hợp đồng. Và tất nhiên khi ủy quyền thì chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn là người đứng tên trên giấy chứng nhận (ông A). Có nghĩa rằng các công việc liên quan đến việc làm thủ tục sang tên căn hộ chung cư bạn vẫn cần phải nhờ tới người sở hữu nhà ở.

Để sang tên trong giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trước tiên bạn cần xem xét trong phạm vi ủy quyền được bạn và ông A ký kết có ghi nhận về vấn đề ủy quyền làm thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, trường hợp có ghi nhận ông A ủy quyền cho bạn thực hiện các thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận thì bạn có quyền thực hiện việc sang tên bạn trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở này. Trường hợp vấn đề này không được ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền thì để sang tên trong sổ hồng bạn bắt buộc phải nhờ đến ông A trong việc làm lại giấy tờ chuyển nhượng và sang tên lại trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì như đã phân tích ở trên căn hộ chung cư này thực chất vẫn đứng tên và thuộc quyền sở hữu của ông A, hợp đồng mua bán căn hộ ban đầu không được pháp luật công nhận là có hiệu lực pháp luật. Theo đó để sang tên hợp pháp trong sổ hồng bạn và ông A thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà ở như bình thường theo quy định của pháp luật, sau đó bạn và ông A sẽ cùng tới cơ quan có thẩm quyền công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, và thực hiện các thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.

Vấn đề bạn hỏi có thể dùng hợp đồng ủy quyền giữa bạn và ông A để bán lại căn hộ cho vợ bạn và chuyển giấy quyền sử dụng căn hộ sang cho vợ bạn được không?

Như bạn có cung cấp hợp đồng ủy quyền giữa bạn và ông A có ghi nhận bạn được toàn quyền thay mặt ông A ký nhận sổ hồng, toàn quyền sử dụng và chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp,…. trong thời hạn 30 năm, trong trường hợp hợp đồng ủy quyền này đã tuân thủ theo đúng hình thức và có công chứng theo quy định của Luật công chứng 2014 thì có thể xác định là hợp đồng này có hiệu lực pháp luật, nên theo đó bạn có thể sử dụng hợp đồng này làm căn cứ để thực hiện việc bán lại căn hộ chung cư cho vợ của bạn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng ở đây, nếu hợp đồng ủy quyền này chỉ ghi nhận bạn được toàn quyền thay mặt ông A chuyển nhượng nhà ở nêu trên mà không ghi nhận việc bạn được thực hiện các thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thay ông A thì việc thực hiện các thủ tục sang tên nhà chung cư cho vợ bạn vẫn cần phải nhờ đến sự có mặt của ông A trong việc thực hiện các thủ tục sang tên này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.