Thưa Luật sư: Hiện tôi đang kinh doanh hộ gia đình tại Thị trấn bến lức, Tỉnh Long An. Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú là: Đồn Xá,Bình Lục, Hà Nam.Tôi có ý mua 1 mảnh đất tại tỉnh Long an, giữa tôi và chủ đất đã bằng lòng bán đất với giá 1,9 tỷ VNĐ. mảnh đất gồm 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, mảnh đất gồm 2 phần đất: một phần là đất nhà ở lâu năm, phần còn lại là đất trồng lúa.
Bên chủ đất hiện nợ thuế đất lên thổ (chủ đất nói là đất lúa vượt lên đất thổ thuộc đất của thị trấn, chủ nhà mới lên thổ cho lô đất từ giới hạn chỉ giới xây dựng vào đất bên trong) nên chủ ý mua nên tôi đã đặt cọc 500 triệu VNĐ cho chủ đất nộp trả nợ thuế lên thổ nhà nước. Sau khi chuẩn bị giấy tờ và ra phòng công chứng xin làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu đất thì nhân viên phòng công chứng cho hay là chúng tôi không thể làm thủ tục chuyển quyền sở hữu được, về phần khoảng đất là thuộc chỉ giới xây dựng vẫn là phần đất lúa và không được quyền lên thổ theo quy định của nhà nước và phải có chứng nhận sở hữu đất lúa tôi mới được quyền sang tên. Thiết nghĩ, tôi là người không biết về luật, nhưng nếu có 1 người, người đó có điều kiện kinh tế người đó ở thành phố, không sở hữu đất lúa hoặc giả sử người đó là người mồ côi thì người đó không được quyền mua mảnh đất đó hay không? Tôi xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật Đất Đai năm 2013
Nội dung tư vấn:
Luật Đất đai 2013 quy định:
Điều 134. Đất trồng lúa
1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.
Điều 191 Khoản 2, Khoản 3:
"2.Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa"
Theo như quy định trên, đất trồng lúa có những hạn chế trong việc sử dụng như chuyển nhượng, tặng cho hay chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc lên thổ trên đất trồng lúa phải có sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Theo như khoản 3 Điều 191 Luật Đất Đai 2013 quy định thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng. Trường hợp bạn hỏi ở đây, bạn phải xác định họ có phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì họ được quyền nhận chuyển nhượng tức chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng mảnh đất trồng lúa đó cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Hơn nữa, theo quy định Điều 57 Luật đất đai 2013, không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa lên đất ở (thổ cư):
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.