Kính chào Diễn Đàn Luật;, tôi có vấn đề mong được giải đáp như sau: Gia đình tôi có 2700m2 đất nông nghiệp, năm vừa qua thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, gia đình tôi là tự nguyện xin vào khu quy hoạch trang trại của xã.
Bên cạnh đó, gia đình tôi thuê lại của nhân dân 20.000m2 đất nông nghiệp thời hạn 10 năm một. Nay gia đình tôi muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất để làm trang trại. Luật sư tư vấn giúp tôi thủ tục cần những gì. Gia đình tôi có thể chuyển đổi diện tích đất của gia đình (2700m2) và đất thuê của nhân dân (20.000m2) được không hay chỉ được chuyển đổi đất của gia đình tôi?
Xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: Trịnh Văn Chiến
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời lời như sau:
Điều 11Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất, theo đó:
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”
Như vậy, trường hợp của bạn, bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động với Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, bạn chỉ có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của gia đình nhà mình (2.700m2), còn phần diện tích đất thuê lại của nhân dân (20.000m2) thì bạn phải có sự thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trước đó ghi nhận rằng bên thuê quyền sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng. Bởi, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như Điều 708 BLDS 2005 quy định về quyền của bên thuê quyền sử dụng đất không quy định cụ thể rằng bên thuê quyền sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 708 BLDS 2005 quy định:
"Điều 708. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;
2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;
3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này;
5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút".
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI