Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi xây nhà cấp 4 không phép tại xã Tân An Hội, Củ Chi năm 2007. Nhà đã được cấp số nhà, Giấy tờ nhà (sổ đỏ) ghi mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.
Nay tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng là đất ở. Phòng tài nguyên môi trường Củ Chi trả lời đất tôi đang ở là đất ở nông thôn nhưng không lên thổ cư được là do đường tự chừa (trên đường này có 4 căn nhà).
1. Tôi thắc mắc sao trên sổ đỏ của tôi ghi là đường đất, giờ lại nói là đường tự chừa. Bên Phòng tài nguyên môi trường Củ Chi trả lời là đường đất nguồn gốc tự chừa nhưng lúc tôi mua miếng đất này thì thấy ghi rõ hiện trạng là đường đất. Tôi đặt câu hỏi là có loại đường này không ?
2. Giờ tôi phải làm sao để chuyển mục đích sử dụng đất mình đang ở ?
Rất mong nhận được sự trả lời của luật sư!
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.N. Thien
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;,
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
2. Nội dung tư vấn:
Trước hết, có thể thấy rằng trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai hiện nay không có quy định nào nói về loại "đường tự chừa". Vì vậy, theo như bạn trình bày, chúng tôi giải quyết theo hướng đường đất là lối đi chung.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là tại điểm k, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 thì:
Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;"
Như vậy, trường hợp bạn đã xây ngôi nhà cấp 4 ở xã Tân An Hội trước đây được xác định là nhà ở riêng lẻ, thì không cần phải xin giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hàng thì một trong những hành vi bị nghiêm cấm là xây nhà ở trên khu vực không phải là đất ở. Việc bạn xây nhà trên đường đất là lối đi chung như vậy là trái quy định của pháp luật. Về trường hợp này, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.
1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.
Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."
Theo như quy định trên, vì bạn đã xây nhà ở trên đường đất là trái quy dịnh của pháp luật, nên đối với diện tích đường đất như trên bạn sẽ không được chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp này bạn cần phải đến Phòng tài nguyên Môi trường Củ Chi để tìm hiểu về việc diện tích đường đất bạn đã xây dựng nhà ở trên có còn thuộc vào diện hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hay thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông nào không. Nếu không thuộc vào các trường hợp này, tức là con đường này hiện nay không còn mục đích sử dụng chung nào nữa thì bạn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này.
Thứ hai, khi thỏa mãn điều kiện trên, bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất :
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
Như vậy, dựa trên quy định trên, trường hợp của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và phải làm các thủ tục cần thiết để được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của bạn được thực hiện như sau:
+ Hồ sơ bao gồm: Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ và giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đây bạn đã mua; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc lối đi chung đã xác định như trên)
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường Củ Chi
+ Về nghĩa vụ tài chính: Theo quy định của pháp luật, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của Phòng Tài nguyên và Môi trường (50% nhân với mức chênh lệch – theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!
Trân trọng ./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.