Thưa Luật sư! Tôi có một mảnh đất rộng 100m2 tại phố Nguyễn Sơn, quận Long Biên, trên mảnh đất này có 1 căn nhà cấp 4 và gia đình tôi vẫn đang sinh sống tại đó. Ngày 17/10/2015, bà A có thỏa thuận mua 1 phần đất (ước tính khoảng 41m2) trong tổng số 100m2 đất nói trên và đã đặt cọc 100 triệu đồng (khi đó chúng tôi chưa tiến hành đo đạc cụ thể nên chỉ có thể tính diện tích một cách ước chừng).
Khi đó bà A có nói gia đình bà chưa cần đất ngay, nên gia đình tôi chưa cần phá dỡ căn nhà để trả mặt bằng cho bà A. Vì cả hai gia đình (nhà tôi và và A) đều có ý định sẽ xây dựng nhà mới (trên mảnh đất đó) vào đầu năm 2016 và đã thỏa thuận (miệng) là sẽ tháo dỡ và trả mặt bằng cho bên mua vào thời điểm gia đình tôi khởi công xây nhà mới. Hai bên cũng thảo thuận là toàn bộ chi phí sang tên tách sổ đỏ sẽ do bên mua chịu (có ghi trong Biên bản nhận cọc). Bên mua (bà A) vì cũng chưa có tiền trả ngay cho gia đình tôi, nên trong biên bản nhận đặt cọc có ghi “bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán trược ngày 1/1/2016, nếu bên mua không thanh toán cho bên bán số tiền còn thiếu (ước tính khoảng 2 tỷ đồng) trước ngày 1/6/2016 thì sẽ bị mất 100 triệu tiền cọc, ngược lại, nếu bên bán không bán cho bên mua miếng đất ước tính 41m2 nói trên thì bên bán sẽ đền cho bên mua 100 triệu)". Sau đó ít lâu, bên mua bắt đầu gây ra rất nhiều chuyện khó chịu cho gia đình tôi, tôi xin được liệt kê ra sau đây: 1. Bên mua yêu cầu được nợ lại 100 triệu tiền mua đất cho đến khi gia đình họ xây xong phần thô trên mảnh đất mới mua ( chúng tôi đồng ý) 2. Sát ngày 1/1/2016 ( hạn trả tiền) bên mua yêu cầu bên bán sang tên sổ đỏ cho bên mua trước khi bên mua thanh toàn tiền ( chúng tôi không đồng ý) 3. Sau đó, bên mua yêu cầu thanh toán 50% tiền đất, số tiền 50% còn lại sẽ thanh toán sau khi tách xong sổ đỏ ( chúng tôi không đồng ý). Bên mua nâng số tiền trả trước lên 70%, rồi 80%…. cuối cùng, gia đình tôi có nói “ chúng tôi chỉ đồng ý cho bên mua nợ lại 50 triệu đồng”. 4. Tiếp theo đó, bên mua yêu gia đình tôi phá dỡ căn nhà cấp 4 đang ở để trả mặt bằng cho họ trước khi tách sổ, chúng tôi đồng ý. Khi chúng tôi thông báo với bên mua rằng chúng tôi sẽ tiến hành tháo dỡ vào ngày 18/1/2016 thì bên mua nói rằng do chúng tôi tháo dỡ nhà quá lâu nên họ không mua nữa. Hiện tại, hai bên đang tranh chấp với nhau về khoản tiền đặt cọc 100 triệu. Họ đã nhiều lần vào nhà tôi để chửi bới thóa mạ và đe dọa (tôi có băng ghi âm).
Kính mong luật sư tham vấn cho tôi và gia đình được biết:
1. với trường hợp nói trên thì quyền được phạt cọc thuộc về bên nào (bên mua hay bên bán).
2. Trong trường hợp bên mua tiếp tục quấy rối cho tôi, thì tôi có quyền kiện họ về tội xúc phạm danh dự nhân phẩm cá nhân hay không?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: .
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Bộ luật dân sự 2005.
Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi bổ sung 2009
2. Nội dung tư vấn
1. Với trường hợp nói trên thì quyền được phạt cọc thuộc về bên nào (bên mua hay bên bán)?
Theo quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự (BLDS) thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự.
Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận được, thì việc xử lý phạt cọc được thực hiện như sau:
Theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:
Theo quy định tại Điều 122 và 124 Bộ Luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 363 BLDS.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ theo nguyên tắc hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường.
d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc./.
Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì trong hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thỏa thuận rằng bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán trước ngày 1/1/2016, nếu bên mua không thanh toán cho bên bán số tiền còn thiếu (ước tính khoảng 2 tỷ đồng) trước ngày 1/6/2016 thì sẽ bị mất 100 triệu tiền cọc, ngược lại, nếu bên bán không bán cho bên mua miếng đất ước tính 41m2 nói trên thì bên bán sẽ đền cho bên mua 100 triệu). Tuy nhiên, đến nay bên mua luôn đặt ra những yêu cầu gây khó khăn cho bạn trong việc thực hiện hợp đồng giữa hai bên. Và đến nay thì bên mua không mua đất nữa với lý do bên bạn tháo dỡ muộn. Như vậy, bên mua hoàn toàn có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không thực hiện được.
Do đó, trách nhiệm thuộc về bên mua.
2. Trong trường hợp bên mua tiếp tục quấy rối cho tôi, thì bạn có quyền kiện họ về tội xúc phạm danh dự nhân phẩm cá nhân hay không?
BLHS quy định về tội làm nhục người khác như sau
“Điều 121. Tội làm nhục người khác
1. Người nào xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự của người khác, thì bị phạt cảnh cáo, cải tạo không giam giữ đến hai năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ một năm đến ba năm:
a) Phạm tội nhiều lần;
b) Đối với nhiều người;
c) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
d) Đối với người thi hành công vụ;
đ) Đối với người dạy dỗ, nuôi dưỡng, chăm sóc, chữa bệnh cho mình.
3. Người phạm tội còn có thể bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.
Để ngăn chặn và xử lý trong trường hợp này, bạn nên yêu cầu cơ quan công an giải quyết, hành vi xúc phạm danh dự nhân phẩm của người khác, nhẹ thì bị xử phạt vi phạm hành chính; nếu xúc phạm nghiêm trọng danh dự nhân phẩm của người khác thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm nhục người khác theo quy định tại điều 121 BLHS.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật dân sự.