Kính chào Luật sư. Tôi kính xin luật sư tư vấn về đất đai. Năm 2003 ba tôi làm sổ đỏ mảnh đất có diện tích là 500 m, sau đó ba tôi tách thửa bán cho bà A 100 m (chiều ngang 5m, chiều dài 20m), trong đó diện tích đất phía trước nhà thuộc diện giải tỏa đền bù của nhà nước (chiều ngang 5m, chiều dài 5m) nằm trong 100m bán cho bà A,
Ba tôi và bà A làm giấy tờ tay nếu 25m đất bị giải tỏa thì diện tích đất này thuộc sở hữu của ba tôi, nếu không giải tỏa thì vẫn là của bà A. Ba tôi không đi công chứng giấy tờ tay đó. Năm 2004, bà A xây nhà cấp bốn bán cho ông B diện tích 100m, có ra công chứng, ông B và bà A đóng thuế buôn bán theo quy định. Đến năm 2015 có quyết định giải tỏa của nhà nước, giá đất: 40.000.000đ/m. Ba tôi đem giấy tờ tay đó cho ông B xem nhưng ông B không đồng ý, vì ông B nói là khi mua nhà của Bà A, Bà A không đưa giấy tờ tay này. Ông B đưa giấy tờ mua bán có công chứng, thuế đất ông B đóng. Ba tôi có đi thuê luật sư là ông C đòi lại miếng đất trên, nhưng ông C đòi ba tôi phải chia 1/2 số tiền được đền bù miếng đất đó (40.000.000đ x 25m = 1 tỷ). Ông C cũng không trình bày cách làm hồ sơ cho ba tôi. Ba tôi thấy vậy mới kể cho con cái nghe. Tôi không đồng ý với cách làm của ông C vì cho rằng tuy có quyết định đền bù nhưng chưa chắc chắn là giá đất đó, quyết định có thể bị điều chỉnh. Luật sư cho tôi hỏi: 1. Giấy tờ tay mua bán của ba tôi và bà A có giá trị khộng (có người làm chứng), hiện giờ bà A đang ở Mỹ? 2. Ông C căn cứ vào đâu mà làm được hồ sơ đòi lại đất cho ba tôi/
Xin cám ơn Luật sư, rấy mong nhận được sự trả lời của Luật sư!.
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi :
Trả lời:Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp luật:
Bộ luật dân sự 1995
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình
Nội dung phân tích:
Trường hợp này hợp đồng mua bán đất giữa bố bạn và bà A được xác lập vào thời điểm năm 2003, đây là thời điểm Bộ luật dân sự 1995 và Luật đất đai 1993 đang có hiệu lực, nên sẽ căn cứ trên cơ sở các Luật này để giải quyết.
Thứ nhất, đối với vấn đề bạn có hỏi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bạn và bà A có giá trị pháp lý không?
Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định như sau:
“Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.
Căn cứ thông tin bạn cung cấp hợp đồng mua bán đất giữa ba bạn và bà A chỉ là giấy tờ viết tay và có người làm chứng, để xem xét vấn đề hợp đồng này có giá trị pháp lý hay không cần phải dựa vào Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, theo đó tại phần II, Mục 2.3 Nghị quyết này quy định như sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”.
Như vậy, hợp đồng giữa bố bạn và bà A sẽ được xác định là có giá trị pháp luật nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:
-Thứ nhất: trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên tại thời điểm giao kết vi phạm về mặt hình thức hợp đồng nhưng sau đó diện tích đất này đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
– Thứ hai: trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Theo đó, trong trường hợp này đến năm 2015 mới bắt đầu có phát sinh tranh chấp vì vậy nếu bà A đã được cấp giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về đất theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý. Mặt khác au khi nhận chuyển nhượng bên bà A đã xây dựng nhà cấp 4, sau đó đã thực hiện quyền chuyển nhượng hợp pháp, có công chứng hợp đồng chuyển nhượng và ông B sau khi mua đất đã làm nhà kiên cố, sống ổn định nên hợp đồng giữa bố bạn và bà A được xác định là có hiệu lực pháp luật.
Thứ hai, bạn có hỏi Ông C căn cứ vào đâu mà làm được hồ sơ đòi lại đất cho ba bạn?
Vấn đề nay ông C có thể đòi lại cho đất cho bạn trong trường hợp ông này chứng minh được rằng hợp đồng mua bán đất giữa cha bạn và bà A là vô hiệụ ,ví dụ: ông C chứng mình được hợp đồng vô hiệu do chỉ là giấy tờ viết tay không có công chứng hoặc chứng thực và bà A sau khi nhận chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Luật đất đai 2003, trong khi đó diện tích thửa đất này vẫn đứng tên ba bạn. Hoặc có thể ông C căn cứ vào việc hợp đồng được pháp luật công nhận có giá trị, và căn cứ vào hợp đồng giấy tờ mua bán đất viết tay ghi nhận về việc hai bên đã xác định thỏa thuận trong trường hợp nhà nước giải tỏa đất thì đất thuộc về ba bạn để yêu cầu bà A phải thực hiện thỏa thuận đã giao kết, trường hợp ba bạn và bà A có thỏa thuận trong giấy tờ mua bán đất về việc khi đất bị giải tỏa mà bà A không giao lại đất thuộc sở hữu cho ba bạn thì sẽ là điều kiện hủy bỏ hợp đồng thì cũng là cơ sở để xác định hợp đồng vô hiệu và các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.