Liên tiếp trong thời gian qua, hàng loạt vụ tranh chấp "nảy lửa" diễn ra tại các khu chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội và TPHCM giữa khách hàng và chủ đầu tư các dự án nhà ở.

Nguyên nhân xoay quanh quyền sở hữu chung, riêng tại các chung cư; chủ đầu tư đưa ra mức phí dịch vụ tại các chung cư cao chót vót, trong khi theo các "thượng đế" thì chất lượng dịch vụ lại không tương xứng…

Bên cạnh đó, các văn bản pháp lý về việc quản lý các khu chung cư thường lại theo kiểu "mất bò mới lo làm chuồng".

 

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  –

Hợp đồng chưa rõ ràng, còn tranh chấp

Đa phần các tranh chấp đang diễn ra tại các chung cư hiện nay đều thuộc các dự án xây dựng và bán các căn hộ từ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực (1.7.2006). 

Các tranh chấp thường bị đẩy đến kịch tính khi cả chủ đầu tư (CĐT) và khách hàng đều không ai chịu ai. Mặc dù được ở những chung cư cao cấp, nhưng theo phản ánh của khách hàng, họ không cảm thấy được sống thoải mái trong chính ngôi nhà của mình.
Tại chung cư nhà F, ngõ 28 Xuân La (HN) mặc dù đã đưa vào sử dụng hơn 2 năm nay, nhưng theo các cư dân ở đây, CĐT sau khi "tiền trao cháo múc" thì gần như đem con bỏ chợ. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, xuống cấp, đường sá lầy lội, bẩn thỉu, nhưng ban quản lý toà nhà (BQL) lại chỉ thích tận thu.
Tại TPHCM, nhiều chung cư được xem là cao cấp cũng không hơn. Dự án Saigon Pearl (phường 12, quận Bình Thạnh), các khách hàng đã mua căn hộ đang "ngồi phải lửa" khi CĐT nâng mức tạm thu phí chung cư từ 0,3USD/m2/tháng lên   1USD/m2/tháng…  Trong khi các hộ dân than phiền vì mức thu phí quá cao thì các CĐT lại cho rằng, với mức thu này họ vẫn phải bù lỗ. CĐT chung cư The Manor cho biết: "Nếu đưa tất cả các dịch vụ cao cấp vào vận hành thì mức phí dự kiến thu ban đầu 0,8USD/m2/tháng cũng là không đủ".
Trên thực tế, đa phần các tranh chấp đang diễn ra tại các chung cư hiện nay đều thuộc các dự án xây dựng và bán các căn hộ từ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực (1.7.2006). Nhiều dự án như The Manor, chung cư nhà F ngõ 28 Xuân La (HN), khu đô thị Phú Mỹ Hưng, cao ốc Tản Đà (TPHCM)… đều đã ký hợp đồng bán các căn hộ khi các quy định về kinh doanh BĐS, nhà ở còn chưa được luật định. Vì vậy, văn bản pháp lý cao nhất để giải quyết các tranh chấp chính là hợp đồng mua bán nhà.

LS Trần Hữu Huỳnh – Trưởng ban Pháp chế – Phòng Thương mại và Công nghiệp VN (VCCI), Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế VN – cho rằng: HĐ giao dịch dân sự giữa một bên – CĐT là những nhà đầu tư chuyên nghiệp với khách hàng – là những người không chuyên – về nguyên tắc phải được giải thích cặn kẽ và công khai hoá các điều khoản để đảm bảo công bằng giữa người mua và người bán. 
Nhưng trong nhiều trường hợp, HĐ do CĐT soạn thảo đã có những quy định thiếu rõ ràng, ràng buộc về trách nhiệm của người mua nhà nhiều hơn là trách nhiệm CĐT. Đối với việc thu phí dịch vụ (được hiểu như một hoạt động bổ trợ cho HĐ mua nhà) thì phải được bóc tách ra khỏi HĐ mua nhà mới thoả đáng. Ông Vũ Mạnh Cường – Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) đồng tình: CĐT thường nắm rõ quy định của pháp luật, nhưng họ "lách" luật cũng rất tài. Trong khi đó, khách hàng lại không xem xét kỹ điều khoản HĐ trước khi đặt bút ký.

"Mất bò mới lo làm chuồng"

Luật Nhà ở và Nghị định 90 của Chính phủ hướng dẫn thực thi luật này đã ra đời từ năm 2006, thế nhưng mãi tới tháng 5.2008, Bộ Xây dựng mới ký ban hành QĐ 08 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và gần đây hơn, ngày 25.2.2009, bộ này đã ra thông tư 01, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Đây được xem là những quy định mang tính pháp lý bắt buộc đối với các pháp nhân trong hoạt động mua bán, sử dụng và vận hành hoạt động của các chung cư.
Chiểu theo những văn bản này, thì HĐ mua bán căn hộ chung cư ngoài việc ghi phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua, thì phải ghi rõ cả phần sở hữu chung của nhà chung cư và phần diện tích thuộc sở hữu riêng của CĐT hoặc chủ sở hữu khác (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh…).
Đối với phí dịch vụ, khoản 2, điều 17 QĐ 08 nêu rõ: Kinh phí vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức giá trần sẽ do UBND tỉnh, TP quy định làm căn cứ cho CĐT tính toán cân đối mức phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án. LS Trần Hữu Huỳnh cho rằng, các quy định này chỉ mang tính "chữa cháy" khi các vụ việc tranh chấp đang nổi cộm. Đối với sự việc đang tranh chấp, liên quan đến những hợp đồng mua bán chung cư diễn ra trước thời điểm 1.7.2006, việc đúng, sai vẫn phải căn cứ trên những điều khoản trong HĐ, trừ khi Luật Nhà ở quy định hồi tố.
Sau khi có QĐ 08, hiện nhiều địa phương vẫn chưa ban hành mức giá trần phí quản lý chung cư, làm cơ sở cho CĐT tính toán. Tại chung cư The Manor, do phát sinh tranh chấp, UBND TP vừa mới có văn bản chỉ đạo Sở Tài chính chủ trì xây dựng giá trần phí dịch vụ tại chung cư này. Song theo các CĐT, việc quy định mức trần thu phí cũng không đơn giản và không thể vội vàng, bởi phải xét trên các tiêu chí chung cư mà Bộ Xây dựng đã ban hành, không thể áp đặt đồng loạt tại tất cả chung cư hiện nay. Ngược lại, người mua nhà cũng lo ngại, mức giá trần là một chuyện, nhưng CĐT tự công bố hạng nhà chung cư, nên Bộ Xây dựng cũng cần có chế tài hậu kiểm để người dân yên tâm trả tiền cho đúng những dịch vụ mà họ thụ hưởng.

Nhiều bất cập đang hiện hữu tại nhiều dự án góp vốn mua nhà chung cư hiện nay
Theo Điều 39 Luật Nhà ở quy định: "CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà – thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong HĐ".
Nhưng ở nhiều dự án chung cư hiện nay, CĐT đã "lách luật" bằng thoả thuận góp vốn mua nhà. Theo đó, các mức giá mét vuông/căn hộ cũng là giá tạm tính. Dự án CT1 khu đô thị mới Văn Khê là ví dụ. Sau khi huy động vốn của người mua nhà, CĐT đã tự ý nâng giá lên gần 1,5 triệu đồng/m2 với lý do khách hàng phải chịu thêm các khoản phí bảo trì; chuyển giao diện tích chung; thay đổi thiết kế; tăng giá vật liệu, nhân công… mà không có sự thoả thuận với khách hàng.
Theo ông Vũ Mạnh Cường – Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS): "Do những quy định để ràng buộc CĐT về việc góp vốn xây nhà hiện mới chỉ quy định trong luật, chưa quy định cụ thể phải nêu trong hợp đồng góp vốn ra sao. Trường hợp CĐT vi phạm hợp đồng mà không có sự thoả thuận với khách hàng về mức giá cam kết tại thời điểm vốn góp, thì xử lý thế nào… cũng chưa quy định". Hiện nay, các HĐ tương tự vẫn là những giao dịch dân sự giữa khách hàng và CĐT, bởi vậy người mua phải tự trang bị kiến thức pháp luật trước khi giao dịch mua bán

SOURCE: BÁO LAO ĐỘNG – HỒNG QUÂN

Trích dẫn từ:http://www.laodong.com.vn