Kính thưa Luật sư!. Năm 1998 gia đình tôi có đổi cho gia đình ông B 9 thước đất nông nghiệp, bằng văn bản có chữ ký 2 gia đinh không có chứng thực của UBND, nội dung đổi đến khi chia lại đất thì đổi lại, Năm 2001 được cấp Giấy CNQSDĐ, gd tôi không để ý nên hợp tác xã đã cấp sổ đỏ cho gia đình tôi 147 m2 của gd ông B và cấp cho gd ông B 215 m2 đất của gd tôi.

Năm 2012 gd tôi có làm đơn cấp thiếu và nhầm đất nhưng không được giải quyết. Đến 2015 HTX dồn điền đổi thửa theo khẩu được chia năm 1992 gd ông B nhờ gd tôi ký giấy chuyển khẩu sang cho nhưng gd tôi không nhất trí đổi như vậy, đến khi tiến hành dồn điền, ban dồn điền đổi thửa HTX đã căn cứ vào giấy giao kèo 2 gd và tự cắt khẩu của gd tôi, gd tôi đã làm đơn nhưng không được giải quyết và hiện tại đến nay gd tôi vẫn chưa chính thức đc giao đất cho số diện tích dồn điền đổi thửa. Tôi xin hỏi trường hợp của gd tôi như vậy có hướng nào giải quyết nhanh chóng, Anh chị nhận làm dịch vụ khiếu nại hay khiếu kiện trường hợp của gd tôi chi phí như thế nào rất mong nhận được sự tư vấn của quý vị.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai    của Nptlawyer.com ;.

>>Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu dựa trên một số quy định của pháp luật điều chỉnh. Chúng tôi xin được phân tích theo hướng cụ thể như sau:

 

1.Cơ sở pháp lý.

– Luật đất đai năm 199 3 sửa đổi, bổ sung năm 1998,2001.

– Nghị định số 04/2000/NĐ-CP Về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998.

– Luật đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn.

2.1. Căn cứ để cấp GCN QSDĐ vào năm 2001 cho nhà Ông B có hợp pháp không?.

Theo quy định tại khoản 1 – điều 2 Luật đất đai năm 199 3 sửa đổi, bổ sung năm 1998,2001  quy định về trường hợp được cấp GCN QSDĐ.

Điều 2

1- Người sửdụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì đượccơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 3.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Nghị định số 04/2000/NĐ-CP  ).

1.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờquy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụngđất (gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ), thì được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất.

Trongtrường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nêu tại khoản này mà đấtđó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải chấp hành đúng các quy định vềxây dựng. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng thì tổ chức,hộ gia đình, cá nhân phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền và được đền bù thiệt hại về đất, tài sản có trên đất theo quyđịnh của pháp luật.

2.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ nêu tạikhoản 1 Điều này, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp thì được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trongtrường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nêu tạikhoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với trường hợp này việc cấp GCN QSDĐ cho gia đình Ông B là chưa đủ điều kiện, thiếu căn cứ (trái pháp luật) vì đất được cấp QCN  cho gia đình ông B vào năm 2001 là đất của gia đình bạn trước đó 2 bên gia đình giao kèo (mặc dù bằng văn bản chưa có chứng thực của UBND Xã, phường nhưng giao kèo này vẫn có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật tại thời điểm này) đổi sự dụng và việc cấp nhầm lẫn, sai đó gia đình bạn đã yêu cầu cơ quan thẩm quyền giải quyết nhưng vẫn không được giải quyết (tức là đất đang có tranh chấp mà vẫn công nhận và cấp cho QSDĐ cho gia đình ông B).

Bên cạnh đó, tại Luật đất đai năm 199 3 sửa đổi, bổ sung năm 1998,2001  thì việc Nhà nước quản lý về đất đai cũng được quy định cụ thể, rõ ràng từng thửa đất, khu đất của các cá nhân, hộ gia đình. 

Điều 13

Nội dungquản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

1- Điều tra,khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;

…….

5- Đăng kýđất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thốngkê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Điều 14

1- Chính phủchỉ đạo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương điều tra, khảosát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất.

2- Uỷ bannhân dân chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai trực thuộc và Uỷ ban nhân dân cấp dướiquản lý theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, người sử dụng đất, kịpthời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ởđịa phương mình.

Điều 15

1- Chính phủchỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước.

Cơ quan quảnlý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kỹ thuật, quy phạm xây dựng bản đồđịa chính.

2- Uỷ bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bảnđồ địa chính ở địa phương mình.

3- Bản đồđịa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

4- Bản đồđịa chính gốc được lưu giữ tại cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương. Các bảnsao được lưu giữ tại cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương,huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thịtrấn; bản sao có giá trị như bản gốc.

Điều 34

Sổ địa chínhđược lập theo mẫu do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương quy định.

Nội dung củasổ địa chính phải phù hợp với bản đồ địa chính và hiện trạng sử dụng đất.

Nếu đất đó có nguồn gốc là của gia đình bạn trước khi giao kèo đổi sự dụng đối với gia đình Ông B thì gia đình bạn phải căn cứ vào những sổ sách, bản đồ địa chính đã được đo đạt, khảo sát và lưu giữ bảo gốc tại cơ quan lý đất đai ở trung ương và bản sao (Có giá trị như bản gốc) được lưu giữa tại cơ quan lý đất đai ở Xã, phường, thị trấn, quận , huyện, thành phố trực thuộc trung ương. Nên đó cũng sẽ là một trong những căn cứ để mình chứng rằng GCN QSDĐ của gia đình Ông B đã được cấp vào năm 2001 là sai trái, vi phạm quy định về điều kiện được cấp GCN QSDĐ.

2.2.Điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của  Luật đất đai năm 2013 .

    Theo như phân tích ở trên, dựa vào giao kèo giữa 2 gia đình và giấy tờ, sổ sách, hồ sơ địa chính và có căn cứ cho rằng việc cấp sổ đỏ cho gia đình Ông B vào năm 2001 là trái pháp luật. Khi đó cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định, đính chính, thu hồi GCN của gia đình Ông B sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai (Theo khoản 3 – điều 106 Luật này).

 Trên cơ sở đó, đất gia đình bạn đã được sự dụng ổn định, lâu dài nên theo quy định Luật đất đai hiện hành có thể sẽ được xem xét đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể như sau:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

……

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!         

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.