Xin chào Nptlawyer.com ;, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi có ký hợp đồng đặt cọc mua bán 400m2 đất, lúc đầu thỏa thuận miệng là ngang 10m (chiều mặt đường) x dài 40m (chiều đường hẻm vào nhà hàng xóm) tính từ góc hàng rào nhưng trong hợp đồng không ghi rõ quy cách, vị trí bản vẽ, chỉ ghi bán 400m2 đất. Sau khi địa chính đo đúng 10×40 thì phát hiện dư 30m2 (tức dôi lên là 430m2) do hàng rào phía đường hẻm có độ cong ra ngoài chứ không thẳng, nên đề nghị 2 bên thương lượng lại.

Lúc đầu 2 bên thương lượng miệng đã đồng ý cắt bớt chiều dài 2m để cho đủ 400m2 như hợp đồng (dư chút ít nhưng không lấy thêm tiền). Nhưng ngày sau đó bên mua đổi ý không chịu mua hàng rào cong như vậy (mặc dù bên tôi đã đưa ra nhiều phương án là nếu bán đủ 430m2 thì chỉ tính thêm 1/2 giá của 30m2 dư kia thôi hoặc chỉ cắt bớt lại chiều dài 1m), họ đòi mua theo đường thẳng chứ ko lấy phần cong của hàng rào (nghĩa là 30m2 dư nằm phía ngoài đất bán và sẽ bị cắt tách biệt hẳn với lô đất nhà tôi). Do sơ xuất nên chúng tôi đã đồng ý và làm bản thỏa thuận trên mặt sau của hợp đồng đặt cọc bên tôi giữ (họ có chụp hình lại bằng điện thoại), trên đó vẽ hình cắt như trên, ghi bên mua yêu cầu: …. (cắt như trên) rồi 2 bên ký vào (không có câu bên bán đồng ý thực hiện như vậy, chỉ ký vào thôi). Chúng tôi đồng ý như vậy do thấy thái độ của họ làm khó dễ, vì nghĩ 30m2 kia vẫn thuôc về bên tôi, lại nằm phía ngoài đất bán nếu họ mua như vậy họ sẽ ko thể mở cửa ra đường hẻm được. Nhưng sau đó xuống địa chính hỏi lại cắt như vậy thì 30m2 dư đó sẽ không thuộc sổ đỏ mới nhà tôi và có thể được trưng dụng thành đất mở đường không ? Như vậy có phải coi như tôi mất luôn 30m2 đó hay không ? Vậy xin hỏi nếu tôi không đồng ý bán theo bản thỏa thuận trên (do bị ảnh hưởng đến lợi ích mất 30m2 đất) thì bên mua có quyền kiện đòi tôi bồi thường 100% tiền cọc hay không ? Bên tôi có thể bị thua kiện ? Mong được luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn !

Người gửi: Huyền Hoàng

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:  

Trả lời:

Kính chào bạn Huyền Hoàng, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Thứ nhất, về câu hỏi 30m2 đất dư sẽ không có trong Sổ đỏ mới của gia đình bạn? 

Cán bộ địa chính trả lời gia đình bạn rằng 30m2 đất dư sau hợp đồng chuyển nhượng sẽ không có trong sổ đỏ mới của gia đình bạn là đúng với quy định của pháp luật. Bởi Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai nam 2013 quy định về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: 

"5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Trường hợp của gia đình bạn không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi với diện tích 30m2 đất thì không đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa của địa phương bạn (Diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định), do đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, Sổ đỏ mới của gia đình bạn là cấp cho một thửa đất khác có vị trí cách xa thửa đất 30m2 kể trên, nên trong Sổ đỏ mới không thể hiện diện tích 30m2 này là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc không được thể hiện trên Sổ đỏ mới không đồng nghĩa với việc gia đình bạn sẽ mất quyền sử dụng đối với 30m2 đất này. Trên thực tế mọi người đều thừa nhận quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn đối với 30m2 đất này, để tránh xảy ra các vấn đề tranh chấp về sau gia đình bạn nên giữ lại Sổ đỏ gốc của diện tích đất này trước khi chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản đo đạc của cán bộ địa chính…

Thứ hai, về câu hỏi 30m2 dư ra sau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị trưng dụng làm đường không?

Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 72 khoản 1 quy định về trưng dụng đất như sau:  "Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai".

Như vậy, Nhà nước chỉ trưng dụng đất trong trường hợp thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, nếu như diện tích đất 30m2 của gia đình bạn nằm trong hẻm thì khả năng bị trưng dụng như bạn đang lo lắng là không cao. Mặt khác, khi bạn lo lắng về việc 30m2 đất của gia đình bạn được dùng làm đường, thì trường hợp này thuộc vào trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Và nếu bị thu hồi gia đình bạn sẽ nhận được bồi thường từ phía Nhà nước đối với diện tích đất này.

 

Thứ ba, nếu bạn không đồng ý bán theo bản thỏa thuận (do bị ảnh hưởng đến lợi ích mất 30m2 đất) thì bên mua có quyền kiện đòi bạn bồi thường 100% tiền cọc hay không? Bên bạn có thể bị thua kiện?

Khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về đặt cọc như sau:  "Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Như vậy, nếu như bạn không đồng ý bán theo bản thỏa thuận thì bên mua hoàn toàn có quyền kiện bạn đòi bồi thường 100% tiền cọc và chắc chắn Tòa án sẽ buộc bạn phải bồi thường 100% tiền cọc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn cũng nên xem xét việc thỏa thuận với bên bán sao cho thỏa mãn quyền lợi cho cả hai bên.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

 

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT