Thưa Luật sư: Nguồn gốc đất : Ba em đứng tên sổ đỏ trên mảnh đất đang tranh chấp từ năm 1996 : 1ha 9 ( do năm 1996 ba em làm đơn lên chính quyền xã xin cấp sổ đỏ theo luật đất đai năm 1993- mảnh đất do ông bà nội em để lại.Ông bà nội em có 9 người con. ) Năm 2008, ba em mất , sổ đỏ chuyển tên qua cho mẹ em theo quy định nhà nước về thừa kế :1ha 9
Mẹ em đứng ra chia cho mấy cho chú 1ha theo di chúc nháp của ông nội trong năm 2008 .Mẹ em còn lại 9 công đất.Từ năm 2008 đế nay mẹ em đứng sổ đỏ. Giờ mẹ em muốn bán 4 công đất trong tổng 9 công đất thì bác và cô chú không cho. Nói đất đó ông nội để lại là để cho ba mẹ em giỗ ông bà chứ không phải cho ba mẹ và làm đơn kiện mẹ em lên chính quyền xã 1/12/2015. Trong buổi hòa giải không thành công ở chính quyền xã 10/12/2015 thì chú chủ tịch xã nói là đất này là đất của mẹ em, mẹ em có chủ quyền và muốn bán là quyền của mẹ em nhưng cô chú em nói đất đó là ba em tự ý hợp thức hóa , cô chú không biết, nói ba em tham lam. Kể từ ngày đó, bác và cô chú không nộp đơn xuống huyện kiện mẹ em.Nhưng khi địa chính xuống đo đất để mẹ em làm thủ tục sang tên cho người mua thì cô chú em quậy không cho đo đất nói đất đang tranh chấp.
Em muốn hỏi luật sư là xã cấp chủ quyền cho ba đúng hay sai? Mẹ em có được bán mảnh đất đó không? Bao nhiêu ngày kể từ ngày hòa giải không thành công thì hết thời hạn nộp đơn xuống huyện?
Em xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 2013
Nội dung tư vấn:
1. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tin bạn cung cấp năm 1996. Do đó, căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là luật đất đai năm 1993. Tuy nhiên, văn bản pháp luật đất đai thời điểm đó không có ghi chi tiết cụ thể về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà tại Điều 2 Luật Đất đai năm 1993 quy định:
"Điều 2
1- Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
3- Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp có đất sản xuất
Điều 36
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định sau đây:
1- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành;
2- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính phủ quyết định giao đất thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3- Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì không quy định rõ, cụ thể chi tiết về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Theo Điều 2 của Luật Đất đai năm 1993 thì có căn cứ sử dụng đất ổn định thì được cơ quan có thẩm quyền xét và cấp. Do dó, theo quy định trên, do không có căn cứ xác định di chúc nháp đó có phải là di chúc hợp pháp hay không, khi cơ quan có thẩm quyền xem xét đất ổn định thì cấp. Theo chúng tôi trong trường hợp này, với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp. Nếu có căn cứ chứng minh rằng di chúc đó là di chúc hợp pháp, hoặc có căn cứ cho rằng mảnh đất đó bố bạn không có quyền sử dụng.
2. Mẹ bạn có quyền bán mảnh đất đó không?
Theo thông tin bạn cung cấp, mẹ bạn đứng tên trong sổ đỏ từ năm 2008 đến này. Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."
Như vậy, khi mẹ bạn được đứng tên trong sổ đó, đồng nghĩa với đó, mẹ bạn có quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình mà không bị ai cẩm hoặc ngăn cản.
3. Thời hạn nộp đơn xuống huyện.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 không quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai. Do đó, sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:
"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành"
Như vậy, khi hòa giải ở ủy ban nhân dân không thành thì có thể giải quyết tại tòa án. Như vậy, kể từ ngày hòa giải không thành công luật không quy định thời hạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai xuống huyện.
Trong trường hợp, nếu UBND xã ra quyết định hành chính trong việc giải quyết tranh chấp, nếu như gia đình khiếu nại quyết định đó thì phải tuân thủ Luật khiếu nại 2011:
"Điều 9. Thời hiệu khiếu nại
Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại".
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.