Năm 2003, vợ chồng bà Trần Thị Ngọc Sương có mua căn nhà 552 Cách Mạng Tháng Tám, thị xã Thủ Dầu Một, Bình Dương. Đến năm 2007, sau khi chồng bà đột ngột qua đời, bà phải đối mặt với khoản nợ lớn gần gấp ba lần số tiền mua căn nhà ban đầu.

Buộc phải trả số vàng chênh lệch

Theo hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 24-12-2003 giữa vợ chồng bà Sương với người bán (đã được Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương chứng nhận), giá mua bán căn nhà trên là 546 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ: “Giá này là giá cố định, không thay đổi trong trường hợp giá thị trường lên, xuống. Bên mua có trách nhiệm thanh toán một lần sau khi ký hợp đồng. Sau khi thanh toán đủ, bên mua được giao nhà đất”. Đầu năm 2004, vợ chồng bà Sương đã nhận nhà và làm xong thủ tục sang tên.

Mọi chuyện trôi qua yên ả cho đến tháng 3-2007, tức hơn ba năm sau thời điểm hai bên mua bán nhà. Bấy giờ, chủ nhà cũ đã khởi kiện bà Sương ra tòa, yêu cầu phải trả nợ 92,5 lượng vàng thay cho người chồng đã chết. Theo nguyên đơn, trước đây chồng bà Sương mua nhà trên với giá 300 lượng vàng và chỉ mới trả được hơn 200 lượng vàng. Để chứng minh, nguyên đơn đưa ra giấy viết tay lập ngày 18-12-2003 (trước ngày đi công chứng hợp đồng mua bán nhà). Giấy này không ghi tên người nhận tiền, chỉ ghi “Gửi cho thầy số vàng 207,5 lượng vàng, còn lại 92,5 lượng vàng”. Chủ nhà cũ khẳng định đó là giấy của chồng bà Sương xác nhận việc nợ tiền mua nhà.

“Theo hợp đồng, giá mua bán chỉ hơn 500 triệu đồng, tương đương 80 lượng vàng ở thời điểm giao dịch. Vậy con số 300 lượng vàng lấy đâu ra?” – Từ các thắc mắc này, bà Sương không đồng ý trả nợ.

Thế nhưng cả hai bản án sơ thẩm tháng 7-2007 của TAND thị xã Thủ Dầu Một và phúc thẩm tháng 9-2007 của TAND tỉnh Bình Dương đều tuyên xử “bà Sương phải trả nốt 92,5 lượng vàng”. Hai tòa này đều căn cứ vào giấy tay nêu trên để cho rằng việc nợ nần “là có thật” và không đả động gì đến số tiền giao dịch ghi trên hợp đồng mua bán nhà được công chứng.

Xử vậy là sai?

Luật sư Nguyễn Thế Anh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định: “Cả hai cấp tòa đều xử sai luật”. Bởi theo khoản 1c Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự, những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không phải chứng minh. Tòa án phải căn cứ vào những chứng cứ đó để phán quyết cho hợp lẽ. Trong trường hợp hai bên cùng đưa ra chứng cứ, một bên là chứng cứ hợp pháp và một bên là chứng cứ chưa được kiểm nghiệm thì tòa án không thể bỏ qua chứng cứ hợp pháp.

Luật sư Nguyễn Minh Luận (Đoàn luật sư TP.HCM) còn chỉ ra một sai sót khác: Dù hết thời hiệu khởi kiện nhưng tòa án vẫn thụ lý đơn kiện của chủ nhà cũ nộp tháng 3-2007. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 159 bộ luật trên thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân bị xâm phạm. Kế tiếp, Nghị quyết 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn: “Nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 1-1-2005 thì thời hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày 1-1-2005”. Do vợ chồng bà Sương đã hoàn tất thủ tục sang tên nhà từ đầu năm 2004 nên nếu thực sự có việc nợ nần mà không chịu khởi kiện thì đến ngày 1-1-2007, chủ cũ đã mất quyền khởi kiện.

Ngoài ra, tòa án hai cấp còn vi phạm thủ tục tố tụng khi không đưa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia vụ án. Luật sư Luận phân tích: “Khi chồng bà Sương chết không để lại di chúc, vợ, các con và cha mẹ ruột của ông được đồng thừa kế phần nhà thuộc sở hữu hợp pháp của ông. Theo khoản 1 Điều 637 Bộ luật Dân sự, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Như vậy, khi bị kiện tụng thì không chỉ bà Sương mà hai con đã thành niên của vợ chồng bà cùng cha mẹ chồng của bà (nếu còn sống) đều là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và phải tham gia vụ án”.

Các bạn có đồng tình với hai quan điểm của hai luật sư nêu trên, nhất là về việc tòa án cần dựa vào hợp đồng công chứng để làm căn cứ xét xử tranh chấp? Do việc làm hai hợp đồng khác nhau để đối phó với cơ quan thuế vẫn hay xảy ra trên thực tế nên chúng tôi ghi nhận được nhiều ý kiến liên quan. Mời bạn đọc theo dõi tiếp ở số báo sau.

Vì sao phải làm hai hợp đồng?

Khi mua bán nhà, đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân (theo quy định cũ là chuyển quyền sử dụng đất); phần người mua nộp lệ phí trước bạ nhà, đất.

– Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc theo giá do UBND tỉnh quy định trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá của tỉnh. Hoặc người bán có thể nộp 25% trên tiền lãi.(Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở bằng 4% theo bảng giá do UBND tỉnh quy định).

– Lệ phí trước bạ nhà, đất bằng 0,5% (quy định cũ là 1%) theo giá ghi trên hợp đồng hoặc theo giá do UBND tỉnh quy định trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá của tỉnh.

Sợ ghi đúng theo giá giao dịch trên thực tế thì phải đóng thuế, lệ phí cao, hai bên mua, bán đã thỏa thuận làm hai hợp đồng: Một hợp đồng tay ghi chính xác giá mua bán để hai bên thực hiện; một hợp đồng ghi không đúng giá mua bán để hai bên đi công chứng.

PV

Ý KIẾN CỦA MỘT SỐ CHUYÊN GIA

Ông Trần Đông Chu, kiểm sát viên cao cấp VKSND tối cao:

Sẽ đầy đủ hơn nếu xem xét thêm giấy tay

Trước giờ, trong rất nhiều trường hợp mua bán nhà, đất, tuy giá giao dịch thực tế một đằng nhưng giá ghi trên hợp đồng được công chứng, chứng thực lại là một nẻo. Thường là giá giao dịch luôn cao hơn rất nhiều so với hợp đồng công chứng. Sở dĩ xảy ra điều này vì các bên ý thức rõ: nếu ghi đúng giá giao dịch thực có thể phải đóng thuế, lệ phí cao.

Ở góc độ pháp lý, trong hợp đồng mua bán nhà, đất, công chứng viên xác nhận nhiều nội dung. Khi có tranh chấp, hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý để chứng minh hành vi mua bán là hợp pháp.

Nhưng xét riêng về giá cả (như bên bán kiện đòi bên mua thanh toán số tiền chênh lệch theo hợp đồng) thì hợp đồng công chứng không phải là căn cứ duy nhất để xác định giá trị thực của căn nhà mà cần phải dựa vào nhiều chứng cứ khác (như hợp đồng tay, hợp đồng nguyên tắc, người làm chứng, giá cả của hội đồng định giá do tòa trưng cầu…) để ra phán quyết.

Cần lưu ý, chúng ta chưa có cơ quan chuyên môn thẩm định giá cả nên công chứng viên không chịu trách nhiệm về giá cả của hợp đồng mà giá cả là do các bên tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm với nhau. Đây là cách làm phù hợp với luật tố tụng dân sự.

Đồng ý là việc ghi sai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng là hành vi ăn gian, đáng phê phán. Nhưng tiếc rằng pháp luật chưa có thang điểm về chứng cứ, cơ chế phạt hành vi ăn gian này nên đến giờ các vi phạm vẫn còn tồn tại.

Bà Nguyễn Thị Minh Hương, thẩm phán TAND quận 10, TP.HCM:

Phải căn cứ vào giá giao dịch thật

Về nguyên tắc, tòa án cần xác định đối tượng tranh chấp là gì để sử dụng nó làm vật ngang giá nhằm xử lý tranh chấp của các bên. Khi các bên tự thừa nhận giá trị thật của tài sản không phải là giá trị ghi trong hợp đồng công chứng, tòa án không thể dựa vào hợp đồng công chứng đó để xét xử.

Bên cạnh đó, tòa án có quyền định giá lại tài sản tranh chấp khi có sự không phù hợp về giá. Chẳng hạn, một căn nhà nằm ở vị trí đắc địa, có nhiều lợi thế thì không thể có giá quá thấp như ghi trong hợp đồng công chứng. Trong trường hợp này, pháp luật cho phép tòa án được diễn giải, suy đoán một cách có căn cứ để tìm ra giá trị thật của tài sản tranh chấp.

Luật sư Phạm Quốc Hưng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Nếu giả tạo thì không có giá trị pháp lý

Trên nguyên tắc, tòa phải xử dựa vào hợp đồng công chứng vì đây là chứng cứ không cần chứng minh. Nhưng nếu các bên chứng minh được giá giao dịch thật thì hợp đồng công chứng lúc này chỉ là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng thật khác. Do hợp đồng giả tạo không có giá trị pháp lý nên tòa án cần căn cứ vào hợp đồng tay để xét xử.

Việc chứng minh hợp đồng công chứng là hợp đồng giả tạo thường khá phức tạp. Để tránh những thiệt thòi có thể xảy ra về sau, các bên không nên vì lợi nhỏ trước mắt mà gian dối khi kê khai giá chuyển nhượng. Người dân được hưởng phúc lợi từ nhà nước và xã hội nên phải có nghĩa vụ đóng thuế. Đây vừa là nghĩa vụ pháp lý, vừa là nghĩa vụ đạo lý.

Tất nhiên, nhà nước cũng cần xem xét lại chính sách thuế và việc sử dụng tiền thuế sao cho có tác dụng động viên người dân đóng thuế.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM – MAI MINH

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/