Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn một việc như sau: Trước năm 1988, cha tôi có mua một thửa đất ruộng của ông (A) gồm 6000m2 thuộc vùng điều kiện – xã hội khó khăn. Tôi sử dụng đất đến năm 2014 không có tranh chấp.
Năm 2012 nhà nước có sự phân chia lại ranh giới, nhà nước đã nói rõ đất nương thì chia cho họ còn đất ruộng thì của gia đình nào gia đình đấy vẫn được tiếp tục sử dụng đất nên tôi vẫn tiếp tục làm đến năm 2015 nhà nước có nhu cầu thu hồi đất đó làm điện lõi phục vụ nhà nước và có sự đền bù nên con rể bên (A) ra tranh chấp đất cuả bố tôi là bên (B). Bên (B) bảo là khi bên (A) bán đất cho bố tôi thì lý do: vì bên (B) đang đi nghĩa vụ quân sự nên bên (B) không nói. Đến nay cả tôi và bên (B) – bố tôi, điều không có giấy tờ gì về mảnh đất đó. Đã giải quyết ở cả 2 thôn bản bên nhưng không thành.
Tôi rất mong nhận được câu trả lời tư vấn luật đất đai vào địa chỉ email này.
Kính thư.
Người gửi: VAT
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật Đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Luật dân sự 2005
– Nghị định 43/2014/ NĐ-CP : Nghị định hướng dẫn luật đất đai
Nội dung phân tích:
– Điều kiện để được bồi thường về đất theo luật đất đai 2013:
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
– Do đó điều kiện để được bồi thường về đất là đất này không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có GCN hoặc cơ sở cấp GCNQSD.
"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
– Năm 1988 bố bạn có mua một thửa đất ruộng của ông A là 6000m, luật đất đai 1987 có quy định quá trình chuyển nhượng cần được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên bạn và bố mình sử dụng ổn định và canh tác đến 2014, bố bạn cũng chưa có giấy tờ gì chứng minh sở hữu của mình. Đến nay 2015 Nhà nước có nhu cầu thu hồi đất và bồi thường thì con rể ông A là B ra tranh chấp đất với gia đình bạn. Tuy nhiên cả 2 bên tranh chấp đều không có giấy tờ gì, thời điểm bố bạn mua cũng không có giấy tờ, vậy tài sản này bố bạn xác định là chiếm hữu được lợi không có căn cứ pháp luật:
– Thời hiệu xác lập sở hữu theo bộ luật dân sự 2005:
" 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu
1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó."
-> Thời hạn sở hữu này chưa đủ 30 năm nên bố bạn chưa xác minh được việc sở hữu theo thời hiệu. Tuy nhiên do việc sử dụng ổn định cùng với việc đóng thuế hàng năm, bố bạn vẫn được bồi thường như sau:
"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."
– Tranh chấp đát đai xảy ra giữa 2 bên xảy ra xà đã có sự hòa giải của 2 thôn bản nhưng không thỏa mãn, hiện tại bạn có thể làm đơn lên UBND cấp xã để được giải quyết hoặc tiến hành gửi đơn lên các cấp sau theo quy định của luật:
"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.