Kính chào Luật Sư! Tôi muốn nhờ Luật Sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi một số việc như sau: 1. Ngày 16 tháng 3 ăm 1995 gia đình tôi có mua 1 căn nhà 48m2 của bà Huỳnh Thị Kim Thanh địa chỉ số 64/6, Tổ 7, Ấp 4, Xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TPHCM. Đất và nhà nay thuộc thửa đất 112, tờ số 10 Xã Phú Xuân Huyện Nhà Bè (theo tài liệu 02/CT-UB là thửa 64, tờ số 17 Xã Phú Xuân).
Khi đó miếng đất do cha mẹ bà Thanh đứng tên và có chữ ký xác nhận của cha mẹ bà Thanh (với lý do đất chưa tách sổ cho bà Thanh, khi nào tách sổ cho bà Thanh thì bà Thanh sẽ sang tên cho gia đình chúng tôi). Hợp đồng mua bán có 3 chữ ký của bên bán gồm cha mẹ và bà Thanh, bên mua có chữ ký của chú tôi và ông tổ trưởng dân phố cùng chữ ký và đóng dấu của chủ tịch xã Phú Xuân lúc bây giờ. Vậy theo Luật Sư thì hợp đồng này có giá trị pháp lý không? 2. Ngày 20 tháng 3 năm 1995 tức là chỉ sau 04 ngày kể từ ngày làm đơn chuyển nhượng khu đất trên cho gia đình chúng tôi vào thời điểm năm 1995, Bà Huỳnh Kim Thanh đã được UBND Huyện Nhà Bè cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử sụng đất là đất ở (đính kèm bản photo GCN QSDĐ số C309160 vào sổ 01/QSDĐ/445 do Ủy ban nhân dân Huyện Nhà Bè cấp ngày 20/3/1995) tại vị trí nêu trên. Bà Huỳnh Kim Thanh cố tình không thông báo sự việc quan trọng này để gia đình chúng tôi có thể tiến hành nộp hồ sơ thủ tục sang tên vào thời điểm đó đồng thời bằng những thủ đoạn gian dối Bà Huỳnh Kim Thanh đã thế chấp ngân hàng khu đất trên lần lượt vào năm 2007, 2009. Đỉnh điểm của sự tham lam, lọc lừa người khác của Bà Huỳnh Kim Thanh là việc chuyển nhượng khu đất trên vào năm 2011 và thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên cho Bà Nguyễn Thị Nhơn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BQ 548871 vào sổ CH02442 do UBND Huyện Nhà Bè cấp ngày 25/9/2013. Vậy theo Luật Sư thì việc làm của bà Thanh có trai pháp luật không? Gia đình chúng tôi có thể kiện ra tòa để đòi lại quyền lợi và có thể xin cấp Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng Đất theo quy định của pháp luật đất đai không?
Tôi xin thay mặt gia đình xin chân thành biết ơn Luật Sư!
Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục Tư vấn Luật Đất đai – Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề mà bạn thắc mắc chúng tôi xin được giải đáp như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Bộ luật Dân sự năm 1995
Bộ luật Dân sự năm 2005
Nghị định 31/CP năm 1996 về Tổ chức và hoạt động của Công chứng nhà nướccủa Chính phủ
Thông tư 1411/TT-CC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 31/CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước
2. Nội dung tư vấn
Theo như phần trinh bày của bạn, gia đình bạn có xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 16/3/1995, tại thời điểm này, để đánh giá xem hợp đồng trên có hợp pháp hay không cần phải dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật khác vào thời điểm này.
Theo đó, cũng như Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 1995 cũng quy định đối với các hợp đồng dân sự liên quan đến bất động sản, cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở thì phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Theo đó, người có thẩm quyền công chứng trong trường hợp này được quy định tại Nghị định số 31/CP của Chính phủ năm 1996 như sau:
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 31/CP thì:
"Điều 19. Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã thuộc tỉnh chứng thực các việc do pháp luật quy định và chứng thực bản sao các giấy tờ từ bản chính, trừ các việc được quy định tại khoản 1, 2 Điều 18 của Nghị định này.
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chứng thực việc từ chối nhận di sản, chứng thực di chúc và các việc khác do pháp luật quy định".
Theo đó, tại Thông tư số 1411/TT-CC hướng dẫn Nghị định trên, tại Mục B, mục C như sau:
"B. UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP HUYỆN
Uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện các việc công chứng sau đây:
1. Chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính;
2. Chứng thực các hợp động theo hướng dẫn tại phần III của Thông tư này;
3. Chứng thực giao dịch dân sự khác theo quy định của pháp luật.
Chủ tịch phân công Phó Chủ tịch hoặc Uỷ viên Uỷ ban nhân dân cấp mình là Chánh Văn phòng thực hiện việc chứng thực các yêu cầu công chứng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp huyện và chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về việc chứng thực do mình thực hiện.
Trưởng phòng Tư pháp giúp thành viên được phân công của Uỷ ban nhân dân thực hiện việc chứng thực.
Tuỳ thuộc vào điều kiện công tác của Phó Chủ tịch hoặc Uỷ viên Uỷ ban nhân dân là Chánh Văn phòng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân có thể ra quyết định uỷ quyền cho Trưởng phòng Tư pháp cấp huyện ký các việc chứng thực thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp huyện và đóng dấu Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
C. UỶ BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ
Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện các việc công chứng sau đây:
1. Công chứng di chúc;
2. Chứng thực việc từ chối nhận di sản;
3. Chứng thực các việc khác theo quy định của pháp luật.
Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã phụ trách tư pháp thực hiện việc chứng thực các yêu cầu công chứng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp xã và chịu trách nhiệm cá nhân trước pháp luật về việc chứng thực do mình thực hiện; không được uỷ quyền trong việc chứng thực."
Theo đó, tại khoản 2 Mục B Thông tư trên thì thẩm quyền công chứng hợp đồng liên quan đến bất động sản thì do UBND cấp huyện thực hiện việc công chứng. Còn UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền công chứng các trường hợp như: công chứng di chúc, chứng thực việc từ chối nhận di sản….
Như vậy, trong trường hợp của bạn, để hợp đồng bán nhà cùng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúc này có hiệu lực thì phải được lập thành văn bản và phải do UBND cấp huyện công chứng. Tuy nhiên, hợp đồng của bạn lại do Chủ tịch UBND xã Phú Xuân công chứng, việc công chứng này là không đúng với thẩm quyền. Theo quy định của Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 1995 thì: "Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này, thì vô hiệu."
Theo đó, tại Điều 131 Bộ luật trên quy định:
"Điều 131. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật."
Trong trường hợp của bạn, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có việc công chứng không đúng thẩm quyền thì bị coi là vi phạm về hình thức của hợp đồng, theo đó, hợp đồng này sẽ bị vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Theo đó, hậu quả pháp lý trường hợp này được xác định tại Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995 như sau:
"Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật."
Như vậy, theo như trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và bà Huỳnh Thị Kim Thanh bị vô hiệu, lúc này, bạn và bà Thanh có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, lúc này bà Thanh có nghĩa vụ phải hoàn trả số tiền bạn đã mua nhà tại thời điểm 16/3/1995. Và lúc này bà Thanh vẫn có quyền sử dụng đối với mảnh đất trên, và bà Thanh có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất, mà gia đình bạn không thể xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu chỉ dựa vào hợp đồng mua bán trên.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng ./.
Bộ phận Tư vấn Luật Dân sự.