Kính chào Diễn Đàn Luật; tôi có một vấn đề mong được công ty giải quyết giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Ông Ngân Văn Sới chuyển đến ở trên một khu đất trống năm 1998, lúc này làm 01 nhà Sàn để ở và 01 móng chuồng lợn bằng bê tông cách nhà 5m phía bên kia khe suối. Đến năm 2006 gia đình ông chuyển nơi khác ở, sau đó ông Sới đi Malaysia từ 2006 – 2009 về và mượn đất người khác để làm nhà ở (cũng không ở lại các chỗ trước). Vào năm 2007 có chủ trương Nhà nước cấp giấy chứng nhận (gọi là sổ đỏ) khi đó ông Sới đang ở nước ngoài và ở nhà vợ hay em trai làm hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ đứng tên ông Sới năm 2007 trên nền móng chuồng lợn ngày trước, còn nền nhà cũ trước đã ở là của người khác cũng được cấp sổ đỏ năm 2007. Đến năm 2012 sau khi biết tin ông Sới bán đất đã được cấp sổ cho người khác thi xảy ra tranh chấp đất giữa ông Ngân Văn Nhiệt và ông Sới. Nguyên nhân được xác định là trên thửa đất của ông Sới được cấp sổ đỏ có 03 bụi luồng = 50 cây và 2 cây xoan của ông Nhiệt (luồng trồng năm 1979 và xoan 1997).gia đình ông Nhiệt đến ở cạnh thửa đất đang tranh chấp năm 1985 và trồng luồng sang thửa đất trống không chủ.. Vậy tôi muốn xin được tư vấn cách giải quyết cụ thể?
– Về nguồn gốc đất, trường hợp nào sử dụng hợp pháp? cách giải quyết?
– Việc cấp giấy sổ đỏ đó đúng đối tượng hay sai? cách giải quyết?
– Cách giải quyết đối với thửa đất đó? thửa số 359
– Điều khoản, văn bản nào khi giải quyết thửa đất đó và các bụi luồng, xoan trên đất đó? Ghi chú thêm! quá trình tiến hành đo đạc đề nghị cấp sổ đỏ cho hộ ông Sới đã có tranh chấp giữa 02 hộ nêu trên vào thời điểm đo đạc năm 2007. Đoàn đo đạc của thôn không tiến hành đo nhưng sau ông Sới vẫn được cấp sổ đỏ, thôn không biết. Cách xử lý trường hợp này thế nào?
Kính mong luật sư quan tâm,tôi xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sự của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật dân sự, gọi:
Trả lời.
Đối với câu hỏi của bạn Nptlawyer.com ; xin hỗ trợ bạn trả lời như sau.
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013
Nội dung trả lời:
Thứ nhất, đối với trường hợp bạn hỏi việc giải quyết cụ thể trong trường hợp có tranh chấp giữa ông Ngân Văn Nhiệt và ông Nguyễn Văn Sới trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì một trong 2 bên trước hết là sẽ gửi đơn lên Ủy Ban Nhân Dân cấp xã, phường, thị trấn đề nghị giải quyết vấn đề tranh chấp về đất đai theo đúng quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
" Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Như vậy khi có tranh chấp đất đai trong trường hợp này thì một trong 2 bên phải gửi đơn lên Ủy ban nhân dân xã phường thị trấn để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, nếu một trong 2 bên không đồng ý vào phương án hòa giải của Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn, thì một trong 2 bên có thể gửi đơn ra tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có đất để giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai, trả lời câu hỏi nguồn gốc đất và sử dụng hợp pháp và cách giải quyết trong trường hợp này căn cứ vào điều 100 Luật đất đai 2013 quy định những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ổn định lâu dài như sau:
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."
Đối với cách giải quyết thì như tư vấn ở trên khi có tranh chấp giữa các bên về vấn đề đất đai thì một trong hai bên chủ thể có thể gửi đơn lên Ủy Ban nhân dân cấp xã phường, thị trấn để giải quyết tranh chấp của mình và nếu không đồng ý với ý kiến hòa giải của ỦY ban nhân dân xã phường thị trấn thì một trong hai bên có thể khởi kiện vụ án ra tòa án nhân dân cấp Huyện nơi đất đai đang có tranh chấp.
Trả lời câu hỏi việc cấp sổ đỏ như vậy là chưa đúng đối tượng bởi vì ciệc căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liến với đất sẽ căn cứ vào điều 99 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
" Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất."
Và việc đất này không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ căn cứ vào khoản 1 khoản 2 101 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
" Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Như vậy nếu đất không có đủ những điều kiện theo quy đinh tại điều 99 và điều 101 của Luật đất đai 2013 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là không chính xác.
Cách thức giải quyết thì theo quy định tại điểm d khoản 2 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:
" Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.