Kính chào quý Luật sư công ty!.Em có một vấn đề lên quan đến quyền sử dụng đất đai, kính mong quý Luật sư tư vấn giúp đỡ, nội dung như sau: Khoảng cuối tháng 11/2010 nhà em do bị thiên tai nên đổ nát được xã cấp một số tiền và xây dựng lại nhà trên mảnh đất khác. Mảnh đất này do ông Q đồng ý bán cho nhà em với giá 30 triệu một sào cho nhà em nợ 2 năm phải hoàn tất số nợ.

Do ông Q. là bí thư thôn cũng là chỗ hàng xóm tin tưởng giúp đỡ cho nên mọi việc trao đổi qua miệng chỉ có một giấy viết tay với nội dung bán đất với giá 30 triệu một sào có nhân chứng kí là ông trưởng thôn T. Ông Q giữ tờ giấy này. Mảnh đất nhà em mua là một phần đất vườn nhà ông Q với chiều ngang 16m và chiều dọc là 53m đo khi làm nhà (tính ra không đủ 1 sào miền Nam), ranh giới vẫn chưa xác định rõ ràng. Năm 2011, mẹ em mang 20 triệu xuống nhà ông Q. trả, hôm trả nợ chỉ có mặt vợ ông Q. và mẹ em cùng một nhân chứng khác Có viết giấy tay đã trả nợ 20 triệu, trong giấy cũng ghi rõ số nợ trước đó là 30 triệu một sào đất. Năm 2012, mẹ em cùng em mang 10 triệu xuống nhà ông Q. trả, hoàn tất số nợ. Không có ghi bất cứ một giấy tờ nào thêm, chỉ thỏa thuận miệng rằng khi nào làm sổ đỏ ông Q. sẽ cung cấp đủ giấy tờ cho nhà em làm. Khi hỏi tờ giấy viết tay về thỏa thuận mua bán đất ban đầu thì ông Q. nói sẽ đưa sau. Năm 2016, cũng là gần đây ông Q. cải tạo đất vườn sát tường nhà em ( chỉ cách khoảng 20cm -30cm) và đắp bờ đá cao lên khoảng 50cm, do khi làm nhà mẹ em đã đo cách ranh giới khoảng gần 1m đế lấy chỗ đi và làm rãnh nước nhưng bây giờ ông Q. làm bờ đá cao lên lại lấn sát tường nhà em nên sẽ không có lối đi và rãnh cho nước chảy. Mẹ em đã nhiều lần nói lý lẽ với ông Q. nhưng ông Q. không chịu làm bờ đá cách ra thêm. Lúc này mẹ em hỏi tờ giấy mua bán đất thì ông Q. nói đã mất sau đó lại nói đã đưa cho mẹ em nhưng thực tế là chưa đưa cho mẹ em. Mẹ em quyết định nộp đơn lên thôn kiện ông Q. vì đã "lấn chiếm"  đất đai, nhưng do giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có, ông Q. cũng không chịu thừa nhận là bán cho nhà em một sào đất. Ông Q. nói “đo cho bao nhiêu mét đất thì lấy bấy nhiêu”. Hai bên không thể giải hòa được. Đưa đơn lên xã thì xã không nhận đơn và bắt quay về giải hòa với ông Q. Bằng chứng hiện có của mẹ em chỉ có một tờ giấy năm 2011 do vợ ông Q. viết rõ rằng “đã nhận 20 triệu của mẹ em trên tổng số 30 triệu tiền mua đất 1 sào”, có chữ kí của vợ ông Q. Cùng các nhân chứng là hội đồng nhân dân thôn và ủy ban mặt trận thôn làm chứng cho mẹ em về giao dịch mua đất với ông Q. Vậy cho em hỏi:
1.Mẹ em có thể kiện ông Q. để đòi lại số đất như ban đầu giao dịch mua bán không ạ? Tỉ lệ thắng kiện là bao nhiêu?
2. Trình tự, thủ tục khởi kiện?
Em rất mong nhận được sự giúp đỡ tư vấn rõ ràng, cụ thể của quý đoàn luật sư công ty. Kính chúc quý  Luật sư và toàn bộ cán bộ nhân viên trong công ty dồi dào sức khỏe và thành công.
Em xin chân thành cảm ơn!.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:  

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau

1.Cơ sở pháp lý.

 

– Bộ luật dấn sự năm 2005

– Luật đất đai năm 2013

2.Nội dung tư vấn.

Thứ nhất, hợp đồng múa bán đất đai

Dựa trên căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì quy định hợp đồng mua bán đất đai phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Cụ thể:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất  

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Thông tin bạn cung cấp mảnh đất đây là nhận chuyển nhượng từ Ông Q và theo quyn định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp này theo quy định của pháp luật thì giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu về mặt hình thức nếu nội dung không trái với quy định pháp luật hoặc đạo đức xã hội theo quy định tại Khoản 2 – Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005.
Thứ 2, hậu quả của giao dịch dân sự "Vô hiệu" và tỉ lệ thắng KIỆN bao nhiêu?.

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức  

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, trường hợp của bạn 2 bên hoặc 1 bên yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà khác gia hạn mà các bên vẫn không thực hiện quy định về hình thức của giao dịch mà không thực hiện thì giao dịch dân sự đó được tuyển là "Vô hiệu". Khi đó, các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì  đã nhận.

Tuy nhiên, vấn đề của bạn đã xây dựng nhà cửa kiên cố và giao dịch về đất đai còn nhiều vấn đề pháp lý riêng nên nếu 2 bên có thỏa thuận và thay đổi hợp đồng về mặt hình thức để phù hợp với quy định của pháp luật mà vẫn đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên là tốt nhất. Còn việc tỉ lệ thắng kiện là bao nhiêu?. Vấn đề này còn căn cứ và dựa trên nhiều thông tin khác giữa 2 bên nên chúng tôi cũng chưa thể khẳng định trước tỉ lệ thắng kiện của bạn là bao nhiêu. Nhưng trên cơ sở pháp lý đã phân tích chi tiết thì quyền lợi của bạn sẽ được bảo vệ một cách chính nghĩa.

Thứ 3, Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

Điều 202.Hòa giải tranh chấp đất đai.
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
………………………………………………………
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
……………………………………………..
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Tóm lại: Đối với trường hợp của bạn trước hết các bên sẽ được giải quyết theo trình tự sau:
– Các bên có thể tự hòa giải hoặc yêu cầu hòa giải tại cơ sở (tại Ủy ban nhân dân xã, phường bạn cư trú). Nếu trường hợp các bên không thể hòa giải được theo quy định như trên thì các bên có thể gửi đơn đến cơ quan sau giải quyết|:
– UBND Cấp huyện (vì đây là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau|), nếu không đồng ý với quyết định đó thì các bên có thể khiếu nại lên UBND cấp trên hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về Tố tụng hành chính.
– Hoặc các bên có thể yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

THỜI HẠN GIẢI QUYẾT

– Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì được gia hạn thời gian chuẩn bị xét xử thêm 2 tháng.

– Thời hạn mở phiên tòa là 1 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 2 tháng.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 159 – Bộ luật tố tụng hình sự năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011.

– Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện;

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư dân sự.