Kính gửi Anh/Chị Diễn Đàn Luật;, Em đanh dự định mua căn nhà cấp 4 ở phương Tân Thới Hiệp Quận 12, diện tích nhà là 4 x 15. Hẻm trước nhà 5m nhưng nhà này trước đây chủ nhà mua giấy tờ tay vào năm 1998.
Nêu bây giờ em mua cũng bằng giất tờ tay và làm thủ tục cấp sổ hồng có được không ạ. Em được biết xung quanh nhà đó trước đây họ cũng mua bằng giấy tờ tay và bây giờ họ cũng đã được cấp sổ hồng rồi. Nếu làm thủ tục cáp sổ hồng thì cần những giấy tờ gì, các loại phí thuế phải nộp khi cấp sổ và chuyển quyền sở hữu ?
Rất mong nhận được sự tư vấn của Anh Chị.
Em chân thành cám ơn!
Người hỏi: H.T.C Nhung
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;,
Luật sư tư vấn pháp luật đât đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Bộ luật dân sự 2005
Nội dung trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Nptlawyer.com ; xin trả lời như sau:
1.Thứ nhất, về giá trị pháp lý của Hợp đồng mua bán viết tay có điểm chỉ
Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.
Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Hợp đồng của bạn là hợp đồng viết tay có điểm chỉ, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Nếu bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu , thì theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, tức là bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán.
– Điều kiện được cấp GCNQSDĐ
Nếu người chuyển nhượng đất cho gia đình bạn đã có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, Điều 100 Luật đất đai năm 2013 (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chinh quyền cũ cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà…) và bạn đã có giấy tờ mua bán, chuyển nhượng viết tay thì gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhưng do người bán đất cho gia đình bạn chỉ sử dụng đất từ năm 1998 nên không đáp ứng điều kiện để được cấp GCNQSDĐ và nếu như đất đó có tranh chấp thì bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng để đăng ký, sang tên cho gia đình bạn. Nếu họ cố tình không thực hiện thì gia đình bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết theo theo thủ tục tố tụng dân sự;
Thủ tục cấp sổ đỏ và chi phí
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác chúng ta cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình…
1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất
2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình
3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
Thành phần hồ sơ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2 % giá trị của hợp đồng
– Thuế trước bạ: 0,5 % theo bẳng giá đất tại địa phương
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn luật đất đai
