Xin kính chào Diễn Đàn Luật;, Tôi xin được hỏi một vấn đề như sau: Năm 2005, tôi có mua một căn nhà (có hợp đồng mua bán nhưng không công chứng) việc mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương về nội dung không tranh chấp, lấn chiếm, không nằm trong quy hoạch.
Sau đó, người chồng chủ nhà cũ đã chết, người vợ hiện giờ không chịu ký để tôi làm các thủ tục sang tên. Trường hợp này tôi sẽ phải tiến hành như thế nào? Các kinh phí phải nộp do thực hiện sang tên muộn (hơn 10 năm) ? Thủ tục pháp lý cần thiết để thực hiện việc sang tên do người chồng đã chết, vợ không chịu ký?
Tôi xin trân thành cám ơn!
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi :
Trả lời:
Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp luật:
Luật đất đai năm 2003
Luật nhà ở năm 2005
Luật số 71/2014/QH13 Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế
Nghị định số 129/2013/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Của chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Nội dung phân tích:
Trường hợp của bạn hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập tại thời điểm 2005, đây là thời điểm Luật đất đai 2003 và Luật nhà ở 2005 đang còn hiệu lực, do đó căn cứ các Luật nêu trên để xác định áp dụng. Theo quy định pháp luật, cụ thể tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Tại điểm Điều 127 luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.
Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 cũng ghi nhận:
“3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:
a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;
c) Thuê mua nhà ở xã hội;
d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chỉ được xác định là có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận trong trường hợp hợp đồng này phải thỏa mãn điều kiện về hình thức là phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bạn có cung cấp thông tin hai bên xác lập hợp đồng mua bán nhưng không công chứng, việc mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương về nội dung không tranh chấp, lấn chiếm, không nằm trong quy hoạch. Cần làm rõ ở đây chính quyền địa phương (Ủy ban nhân dân xã chỉ xác nhận về vấn đề nhà đất không tranh chấp, lấn chiếm, không nằm trong quy hoạch hay là có chứng thực về hợp đồng, giao dịch mua bán này. Bởi theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở chỉ cần có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mà không bắt buộc phải vừa thực hiện công chứng vừa thực hiện thủ tục chứng thực. Trường hợp Ủy ban xã có xác nhận chứng thực đối với hợp đồng mua bán của bạn thì hợp đồng này được xác định là hợp pháp theo quy định, trường hợp Ủy ban xã chỉ xác nhận một số nội dung bạn nêu mà không chứng thực về hợp đồng cũng như giao dịch mua bán thì trường hợp này được xác định là hợp đồng của bạn không thỏa mãn điều kiện về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, do đó hợp đồng trong trường hợp này sẽ được xác định là vô hiệu.
Trường hợp hợp đồng mua bán của bạn đã được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, và đảm bảo là hợp đồng mua bán hợp pháp thì bạn có quyền thực hiện các thủ tục sang tên nhà đất.
Theo thông tin bạn cung cấp thì sau đó, người chồng chủ nhà cũ đã chết, người vợ hiện giờ không chịu ký để tôi làm các thủ tục sang tên. Ở đây do bạn không trình bày rõ căn nhà này là tài sản chung của cả hai vợ chồng, và hai vợ chồng đã đồng ý chuyển nhượng cho bạn; là tài sản riêng của anh chồng, hay là tài sản chung của cả hai vợ chồng nhưng anh chồng đã thực hiện việc chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của chị vợ, do vậy, ở đây giả định rằng trường hợp của bạn đây là hợp đồng chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung đã được hai vợ chồng thống nhất bán cho bạn, tuy nhiên nay anh chồng- chủ nhà cũ đã chết và chị vợ của anh này không thực hiện các thủ tục cần thiết để bạn có thể sang tên nhà đất. Trong trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu chị vợ này thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng, hợp tác cùng bạn thực hiện thủ tục sang tên nhà đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu người này cố tình không hợp tác thực hiện việc sang tên thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên bán thực thi nghĩa vụ sang tên giấy tờ khi đã chuyển nhượng.
Vấn đề bạn có hỏi: Các kinh phí phải nộp do thực hiện sang tên muộn (hơn 10 năm)?
Trước hết khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng nhà đất nghĩa vụ tài chính phải thực hiện bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
+ Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhân bổ sung.
+ Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại mục a6, a7, điểm a, khoản 2, Điều 3, thông tư 02/2014/TT-BTC.
Ngoài ra, do bạn chậm thực hiện thủ tục sang tên nên theo quy định bạn còn phải bị xử phạt như sau:
Theo Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Của chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:
“Điều 12. Không đăng ký đất đai
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu.
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định”.
Theo quy định nêu trên bạn đã không thực hiện việc sang tên đất theo quy định của pháp luật đất đai theo quy định tại khoản 2 điều 12 của nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai nên mức xử phạt vì sang tên chậm trong trường hợp này là 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
Mặt khác, theo quy định Điều 22 Luật quản lý thuế thì đối tượng đăng ký thuế phải đăng ký thuế trong thời hạn mười ngày làm việc kể từ ngày phát sinh thuế thu nhập cá nhân. Như vậy thời hạn đăng ký kê khai thuế khi sang tên mua bán nhà đất là 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng công chứng mua bán nhà. Bạn đã bị chậm nộp hồ sơ kê khai và nộp thuế chuyển nhượng nhà đất nên sẽ bị xử phạt.
Về mặt quy định của pháp luật thì vấn đề này được quy định rất cụ thể tại Điều 7 của Nghị định số 129/2013/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế và cưỡng chế thi hành quyết định hành chính thuế nêu tại Điều 7 như sau:
" ….Xử phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn quy định
1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp chậm hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ.
2. Phạt tiền từ 400.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 10 ngày (trừ trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều này).
3. Phạt tiền từ 800.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 ngày đến 20 ngày.
4. Phạt tiền từ 1.200.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 ngày đến 30 ngày.
5. Phạt tiền từ 1.600.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 ngày đến 40 ngày.
6. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi:
a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.
b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.
c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp.
d) Nộp hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý quá thời hạn quy định trên 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng chưa đến thời hạn nộp hồ sơ khai quyết toán thuế.
7. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều này bao gồm cả thời gian gia hạn nộp hồ sơ khai thuế quy định tại Điều 33 của Luật Quản lý thuế.
8. Không áp dụng các mức xử phạt quy định tại Điều này đối với trường hợp được gia hạn nộp hồ sơ khai thuế, gia hạn thời hạn nộp thuế theo quy định của pháp Luật Quản lý thuế.
9. Người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế bị xử phạt theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều này nếu dẫn đến chậm nộp tiền thuế thì phải nộp tiền chậm nộp thuế theo quy định của pháp luật."
Với thời gian hơn 10 năm mà bạn chưa kê khai thuế nên hành vi này sẽ coi là không nộp hồ sơ khai thuế theo khoản d điều luật trên. Như vậy, bạn sẽ bị xử phạt từ 2 triệu đến 5 triệu đồng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.