Kính thưa Luật sư!. Tôi đang có kế hoạch mua một căn hộ chung cư từ một cá nhân. Tôi được biết chủ cũ mua căn hộ này theo diện hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư (đã đóng xấp xỉ 70% giá trị căn hộ). Xin luật sư tư vấn giúp tôi có một số thắc mắc sau:
1. Trình tự và thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ trên và trong hợp đồng góp vốn của người bán với chủ đầu tư (CĐT) không ghi rõ về tên căn hộ được phép mua, như vậy thì việc chuyển nhượng căn hộ có cơ sở pháp lý không?
2.Trong trường hợp chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ sang tên hợp đồng góp vốn và các hóa đơn đóng tiền (đã đóng của chủ cũ) không cần thông qua hợp đồng chuyển nhượng thị liệu tôi có gặp rủi ro gì không? Mong luật sư giải đáp. Tôi xin trân thành cảm ơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu dựa trên một số quy định của pháp luật điều chỉnh. Chúng tôi xin được phân tích theo hướng cụ thể như sau:
1.Cơ sở pháp lý.
– Luật nhà ở 2014
– Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.Nội dung tư vấn.
2.1, Thủ tục chuyển nhượng căn hộ và điều kiện được chuyển nhượng căn hộ?
Theo thông tin bạn cung cấp, thì bên chuyển nhận căn hộ chưa được cấp GCN QSDĐ mà chỉ có các giấy tờ về nộp thuế sự dụng, giấy tờ hợp pháp khác. Việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở 2014 như sau:
Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.
2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.
Điều 121. Hợp đồng về nhà ở.
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định cụ thể về các nguyên tắc mua bán bất động sản như sau:
Điều 19.Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng.
1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
Như vậy, mặc dù trường hợp bên chuyển nhượng chưa nộp hồ sơ đề nghị đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng vẫn được phép chuyển nhượng theo quy định trên của Luật này.
Còn việc "trong hợp đồng góp vốn của người bán với chủ đầu tư (CĐT) không ghi rõ về tên căn hộ được phép mua", thực ra hợp đồng góp vốn với hợp đồng về nhà ở là khác nhau và trong hợp đồng về nhà ở thì đã phải mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó, các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu nên các bên thực hiện theo đúng quy định pháp luật mới hợp pháp,việc đề nghị cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của Pháp luật đất đai sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
2.2,.Trong trường hợp chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ sang tên hợp đồng góp vốn và các hóa đơn đóng tiền (đã đóng của chủ cũ) không cần thông qua hợp đồng chuyển nhượng thị liệu tôi có gặp rủi ro gì không?.
Theo như phân tích ở trên, việc chuyển nhượng phải có phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng (theo quy định phápLuật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng này phải được lập thành văn bản và phải công chứng), hợp đồng về nhà ở phải được thực hiện theo quy định tại Điều 121 – Luật nhà ở 2014 . Mặc khác, hợp đồng góp vốn giữa bên chuyển nhượng với chủ đầu tư hoàn toàn không liên quan đến việc nhận chuyển nhượng của bạn với bên chuyển nhượng nên việc sang tên hợp đồng như vậy có thể sẽ ảnh hưởng đến việc xin cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như các thủ tục nộp phí sự dụng đất (nếu có) cho bạn. Nên tốt nhất, hợp đồng chuyển nhượng của bạn chỉ nên bao gồm những thông tin như đã phân tích ở trên và một số thỏa thuận khác giữa bạn và bên chuyển nhượng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.