Chào luật sư, em có một câu hỏi muốn tham khảo luật sư, mong luật sư giúp cho ạ! Hiện tại gia đình em ở xã Minh Tân, huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định có 1 mảnh đất đứng tên sổ đỏ là mẹ có diện tích gần 1000m2, trong đó diện tích thổ cư là gần 200m2, còn lại là ao, vườn. Chiều dài mặt tiền là 22,6m

Bây giờ nhà em muốn tách sổ đỏ thành 3 suất để chia cho con cái, nhưng xuống xã họ lại bảo nếu tách ra 5m bên phía tây thì nhà em phải nộp thêm tiền (2.400.000/m2) để chuyển từ thổ canh sang thổ cư thì mới được tách sổ. Vậy luật sư cho em hỏi quy định như vậy có đúng không? Thủ tục, trình tự, lệ phí mà nhà em cần làm để tách sổ? Diện tích thổ cư tối thiểu cần để tách sổ là bao nhiêu a?

Em xin cám ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn trực tuyến, gọi:

Trả lời:

Đối với câu hỏi của bạn công ty xin hỗ trợ bạn trả lời như sau.

Căn cứ pháp lý.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nghị định của Chính Phủ quy định định về thu tiền sử dụng đất.

Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020

Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của tỉnh Nam Định ban hành diện tích đât ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định.

Nội dung trả lời.

Thứ nhất trả lời việc bạn hỏi về việc chuyển từ đất thổ canh sang đất thổ cư mà Ủy ban yêu cầu bạn nộp 2.400.000đ/m2 thì sẽ căn cứ vào điểm a khoản 2 điều 5 của Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất quy định cụ thể như sau:

" Điều 5. Thu tiền khi chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 điều 103 luật đất đai 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Tức là bạn sẽ phải nộp 50% mức chênh lệnh giữa tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp và mức giá này sẽ được quy định tại quyết định số 32/2014/QĐ-UBND tỉnh Nam Định về ban hành bảng giá đất giai các loại trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 2020 Về việc này bạn phải xem xét lại thật kỹ trong quyết định ban hành giá đất của Tinh Nam Định, từ quy định trên bạn có thể nhận thấy rõ trong trường hợp của bạn chỉ cần lấy giá tiền đất ở trừ đi giá tiền đất nông nghiệp được quy định trong quyết định số 32/2014 thì sẽ ra một con số cụ thể và bạn chỉ phải nộp một nửa( 50%) của con số đó. Để biết được cơ quan nhà nước làm như vậy có đúng hay không.

Thứ hai trả lời câu hỏi về diện tích đất ở tách thửa tối thiểu của tỉnh Nam Định sẽ được quy định cụ thể trong quyết định 23/2014/QĐ-UBND tỉnh Nam Định quy định diện tích đất ở được tách thử tối thiểu cụ thể tại điều 4 và điều 5 cụ thể như sau.

" 

Điều 4. Phần định khu vực để quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định.

1. Khu vực I: Các vị trí đất khu vực nội thành phố Nam Định, thị trấn, các vị trí đất trong phạm vi quy hoạch phát triển đô thị.

2. Khu vực II: Các vị trí đất thuộc khu trung tâm của các xã.

3. Khu vực III: Các vị trí đất thuộc khu dân cư nằm ven các đường Quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, các vị trí tiếp giáp với chợ, bến phà.

4. Khu vực IV: Các vị trí đất thuộc các khu vực khác còn lại.

Điều 5. Diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất ở được tách thửa:

STT	Khu vực	Diện tích tối thiểu (m2)	Chiều rộng mặt tiền tối thiểu (m)	Chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng (m)
I	Khu vực I:
1	Khu vực nội thành phố Nam Định, Thị trấn:
1.1	Thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố	30	3,0	5,0
1.2	Thửa đất đơn lẻ, độc lập	45	4,5	5,0
2	Thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị:
2.1	Đường phố có lộ giới mặt cắt nhỏ hơn 20 m	36	4,0	5,0
2.2	Đường phố có lộ giới mặt cắt lớn hơn 20 m	45	4,5	5,0
II	Khu vực II	45	3,0	7,0
III	Khu vực III	50	4,0	7,0
IV	Khu vực IV	80	4,5	7,0

Như vậy bạn có thể sự trên bảng này để xem xét vị trí của bạn diện tích đất ở tách thửa tối thiểu là bao nhiêu.

Thứ ba trả lời câu hỏi thủ tục, trình tự,lệ phí để bạn tách sổ đỏ căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 điều 75 của nghị định 43/2014 quy định cụ thể như sau:

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa 

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.''

Về mức phí ở đây khi bạn tách thửa đất trong trường hợp bạn chia cho các con dưới hình thức nào có thể là ( mua bán, chuyển nhượng, tặng cho…) thì bạn phải nộp những loại thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.

Trên đây là một số tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Hy vọng với câu trả lời của chúng tôi sẽ giúp bạn giải quyết được vấn đề của mình. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.