Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi được cấp đất từ khoảng 1988 (lúc đó là đất khai phá) nhưng đến năm 2004 thì khi bán đất mới biết sổ đỏ vẽ sai nên làm lại, do lúc đó kinh tế khó khăn nên làm sơ đồ là 10m đất mặt tiền (phía sau là núi) theo hộ khẩu nhưng thực tế là 12m. Bây giờ cha mẹ tôi cho tôi 4×20 (m2) để mở quán kinh doanh (có thể sau này xây nhà khi có đk).
Vậy tôi muốn hỏi là:
1. Tôi phải làm những thủ tục gì để hợp đất 2m chiều rộng bị tính thiếu trong sổ đỏ so với thực tế và 2m trong sổ đỏ (cho đủ 4m chiều rộng được cho) để làm sổ đỏ đứng tên tôi ?
2. Các loại giấy tờ mà tôi chuẩn bị ? Và các loại thuế phải đóng là gì ? Tôi hỏi thì nghe nói 1m2 là 1.000.000đ nếu chuyển đất vườn thành đất ở và các khoản về nhà đất rất đắt.
Kính mong luật sư giúp đở.
Xin cảm ơn.
Người gửi: T.H.My
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;,
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho chúng tôi, về trường hợp này chúng tôi giải đáp như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất
2. Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, về vấn đề điều chỉnh chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích trên sổ đỏ:
Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì:
"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."
Theo như trình bày của bạn, cần phải xác định: Việc bạn phát hiện diện tích thực tế với sổ đỏ chênh lệch (qua đo đạc) nhưng việc đo đạc do ai thực hiện, liệu đã chính xác chưa? Giả sử nếu chính xác là đất của bạn thừa 2m2, thì phần diện tích này có ai tranh chấp không? Có được những chủ đất xung quanh ký xác nhận giáp ranh chưa?
Nếu bạn đã thực hiện hết những điều trên và đất của bạn hoàn toàn không có tranh chấp, thì bạn nên liên hệ với cơ quan Tài nguyên – Môi trường (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất trên) để trước hết sẽ yêu cầu đo đạc lại một cách chính xác.
Trong trường hợp khi đo đạc lại mà diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình bạn là sai thì phải đính chính lại giấy chứng nhận. Trường hợp này bạn cần làm 01 bộ hồ sơ gửi lên Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 1 bản sao)
– Bản sao chứng minh nhân dân có công chứng
Trường hợp này các khoản lệ phí mà bạn phải đóng là: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ.
Thứ hai, Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn đối với phần đất 4x20m2:
Trước hết, vì bạn trình bày không đầy đủ về địa chỉ nơi có mảnh đất mà bạn muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đứng tên mình nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn là 80m2 đất này có thỏa mãn quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Bởi vậy, bạn cần phải tìm hiểu về diện tích tối thiểu để được tách thửa ở địa phương mình là bao nhiêu. Nếu thỏa mãn, bạn tiến hành các thủ tục tách thửa như sau:
Bạn làm một bộ hồ sơ gửi lên phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, trong đó hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất (có chữ ký của cha, mẹ bạn – là người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Sổ hộ khẩu, giấy Chứng minh nhân dân, Giấy đăng ký kết hôn của cha mẹ bạn;
– Giấy khai sinh, chứng minh nhân dân của bạn
Sau đó, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ kiểm tra bộ hồ sơ của bạn, nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ tiến hành đo đạc và thủ tục tách sổ đỏ.
Thứ ba, Về vấn đề lệ phí khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở:
Các khoản phí khi chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: lệ phí trước bạ (0,5% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp) và tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của Phòng Tài nguyên và Môi trường (50% nhân với mức chênh lệch trên, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP)
Vì bạn không nói rõ trường hợp mảnh đất của bạn thuộc địa phương nào, nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác khoản tiền phí mà bạn phải đóng lúc này. Bạn nên tìm hiểu và tham khảo để được rõ hơn.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với trường hợp của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!
Trân trọng ./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.