Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: năm 2008, tôi có mua một mánh đất ở với diện tích 200m và tài sản gắn liền trên đất là nhà cấp 4. Đất này có nguồn gốc như sau: năm 1998 ông K mua của nhà nước bán theo quy hoạch khu dân cư, nhưng ông K không làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì không nộp đủ tiền. Năm 2003, ông K bán lại cho ông S và đến năm 2008 ông S bán lại cho tôi (chỉ có giấy mua bán viết tay).
Năm 2012 do nhà xuông cấp nên tôi tháo dỡ và xây tường rào bảo vệ mãnh đất. Vào năm 2013 UBND xã lập quy hoạch khai thác đất ở để bán đấu giá và trong đó có lô đất của tôi. Trong khi đố nhiều lần tôi yêu cầu làm thủ tục cấp giấp cho tôi nhưng UBND xã trả lời là đất đã quy hoạch nên phải mua qua đấu giá mới cấp giấy. Vậy xin hỏi Luật sư trường hợp của tôi giải quyết như thế nào là đúng quy định của pháp luật.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Nội dung tư vấn:
Do thuộc quy hoạch khai thác đất ở của xã mà xã đã lập quy hoạch nên bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa và khi xã thu hồi đất nhà bạn thì bạn sẽ được bồi thường để giải phóng mặt bằng.
Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai năm 2013:
"Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."
Điều 119 Luật đất đai năm 2013 quy định:
"Điều 119. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư."
Như vậy, trước khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND xã bạn phải phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để bồi thường giải phóng mặt bằng theo thủ tục tại điều 69 Luật đất đai năm 2013.
Theo quy định tại khoản 4 điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì đất của bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sử dụng đất:
"4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."
Theo khoản 1 điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì bạn đủ điều kiện để được bồi thường:
"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."
Do đó bạn sẽ được bồi thường về đất theo khoản 1 điều 79 Luật đất đai năm 2013
"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."
Như vậy, sau khi đã thực hiện các thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, bạn được bồi thường theo quy định của pháp luật. Kể từ thời điểm này phần đất đó không thuộc quyền sử dụng của bạn nữa. Nếu muốn sử dụng tiếp tục bạn sẽ mua đất qua đấu giá thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn luật đất đai.