Kính chào luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc xin được luật sư giải đáp như sau: Công ty tôi là công ty cổ phần, công ty có thực hiện bán căn nhà là tài sản của công ty cho một cá nhân, vậy công ty tôi cần làm những thủ tục gì để có thể thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà ?
Mong nhận được tư vấn từ luật sư, Xin cảm ơn!
Người gửi: Chị Q.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật thuế của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật thuế gọi:
Trả lời:
Chào chị! cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của mình tới Nptlawyer.com ; căn cứ những thông tin mà chị cung cấp luật sư xin tư vấn cho chị như sau.
Cơ sở pháp lý:
– Luật nhà ở 2014
– Thông tư 78/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp
– Nghị định 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
– Thông tư 200/2014/TT-BTC Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp
– Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng
Nội dung phân tích:
Do công ty không có chức năng kinh doanh bất động sản và căn nhà này là tài sản cố định của công ty nên việc công ty muốn bán căn nhà này (nhượng bán hoặc thanh lý tài sản cố định) phải đảm bảo theo quy định tại thông tư 45/2013/TT-BTC về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Điều 8 Thông tư 45/2013/TT-BTC có quy định:
"Điều 8. Cho thuê, cầm cố, thế chấp, nhượng bán, thanh lý TSCĐ:
1. Mọi hoạt động cho thuê, cầm cố, thế chấp, nhượng bán, thanh lý tài sản cố định phải theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành."
Bên cạnh đó, do căn nhà này là bất động sản, nên khi chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật nhà ở. Theo đó, Điều 10 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
"Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;"
Khoản 3 Điều 3 Thông tư 200/2014/TT-BTC cũng có quy định như sau:
"3.2.1 Trường hợp nhượng bán TSCĐ dùng vào sản xuất, kinh doanh, dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án: TSCĐ nhượng bán thường là những TSCĐ không cần dùng hoặc xét thấy sử dụng không có hiệu quả. Khi nhượng bán TSCĐ hữu hình phải làm đầy đủ các thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật.
3.2.2. Trường hợp thanh lý TSCĐ: TSCĐ thanh lý là những TSCĐ hư hỏng không thể tiếp tục sử dụng được, những TSCĐ lạc hậu về kỹ thuật hoặc không phù hợp với yêu cầu sản xuất, kinh doanh. Khi có TSCĐ thanh lý, doanh nghiệp phải ra quyết định thanh lý, thành lập Hội đồng thanh lý TSCĐ. Hội đồng thanh lý TSCĐ có nhiệm vụ tổ chức thực hiện việc thanh lý TSCĐ theo đúng trình tự, thủ tục quy định trong chế độ quản lý tài chính và lập “Biên bản thanh lý TSCĐ" theo mẫu quy định. Biên bản được lập thành 2 bản, 1 bản chuyển cho phòng kế toán để theo dõi ghi sổ, 1 bản giao cho bộ phận quản lý, sử dụng TSCĐ."
Do chị không nêu rõ hiện trạng tài sản cố định nên không thể tư vấn cụ thể cho chị về việc bán tài sản cố định này của công ty là nhượng bán TSCĐ hay thanh lý TSCĐ. Tuy nhiên, về thủ tục nhượng bán hay thanh lý TSCĐ thì đều cần có các thủ tục chung như sau:
Bước 1: Tiến hành họp hội đồng quản trị về vấn đề nhượng bán/thanh lý TSCĐ, ra quyết định nhượng bán/thanh lý tài sản cố định.
Bước 2: Kiểm kê tài sản cố định và đề nghị nhượng bán/thanh lý TSCĐ
Bước 3: Thành lập hội đồng thanh lý/nhượng bán TSCĐ: Mở cuộc họp đánh giá lại giá trị của tài sản, thông qua mức giá còn lại của TSCĐ, lựa chọn hình thức, thủ tục,..
Bước 4: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà có công chứng (theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở)
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên cho cá nhân mua nhà.
Bước 6: Doanh nghiệp ghi giảm TSCĐ theo quy định tài Điều 35 Thông tư 200/2014/TT-BTC
Theo đó,
"a) Trường hợp nhượng bán TSCĐ dùng vào sản xuất, kinh doanh, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131,…
Có TK 711 – Thu nhập khác (giá bán chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế giá trị gia tăng phải nộp (33311).
Nếu không tách ngay được thuế GTGT thì thu nhập khác bao gồm cả thuế GTGT. Định kỳ kế toán ghi giảm thu nhập khác đối với số thuế GTGT phải nộp.
– Căn cứ Biên bản giao nhận TSCĐ để ghi giảm TSCĐ đã nhượng bán:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2141) (giá trị đã hao mòn)
Nợ TK 811 – Chi phí khác (giá trị còn lại)
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình (nguyên giá).
– Các chi phí phát sinh liên quan đến nhượng bán TSCĐ được phản ánh vào bên Nợ TK 811 "Chi phí khác"."
Bước 7: Tính số thuế TNDN phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC:
"Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
…
2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%)."
Trường hợp này, công ty không có chức năng kinh doanh bất động sản, nên căn nhà này không phải là hàng hóa nên không phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của chị, cảm ơn chị đã tin tưởng Nptlawyer.com ;.
Trân trọng
Bộ phận tư vấn luật thuế.