Kính chào Nptlawyer.com ;, tôi có một số thắc mắc muốn được tư vấn như sau: Tôi có nhu cầu tư vấn về việc thành lập trường mầm non tư thục
Tôi thuê đất của một hộ gia đình ( diện tích 198 m2, mục đích là đất ở đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài) thời gian thuê là 05 năm, sau có thể thuê tiếp. Về quy hoạch, thửa đất này quy hoạch là đất ở đô thị, giờ tôi thuê đất để làm trường mầm non thì có được không? Cần làm thủ tục gì về đất đai? Thuê đất như vậy có đúng quy định không? Xin chân thành cám ơn! Mong sẽ sớm nhận được câu trả lời của quý cơ quan!
Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về cho chúng tôi. Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của công ty Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời :
Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư T ư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
I. Căn cứ pháp lý.
– Bộ luật dân sự 2005
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành thi luật đất 2013
– Luật xây dựng 2014
II. Nội dung
Trong trường hợp này, chị muốn thuê nhà với mục đích thành lập trường mầm non tư thục. Như vậy trong trường hợp này nếu như phía bên cho thuê nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giữa hai bên có lập thành hợp đồng thuê nhà vậy giao dịch của chị trên mặt pháp lý hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.
BLDS quy định về quyền của bên thuê quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 708. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;
2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận;
3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này;
5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút."
Như vậy, khi bạn đã ký kết hợp đồng thì bạn có toàn quyền sử dụng mảnh đất đó, tuy nhiên nếu việc xây dựng trường mầm non không trái với hợp đồng thuê thì bạn được quyền xây dựng, nếu như hợp đồng trước đó không bàn luận đến vấn đề này thì bạn cần thỏa thuận lại với chủ nhà. Việc xây dựng trường mầm non cần có thỏa thuận giữa các bên để tránh tranh chấp xảy ra vì mảnh đất là của chủ sở hữ, bạn xây dựng nhà lên đấy thì bạn là chủ sở hữu của tài sản trên đất, cụ thể như sau:
"4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai." ( Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định như sau:
" Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. "
Như vậy, để có thể xây dựng trường mầm non và tránh những tranh chấp sau này, chị cần có: hợp đồng thuê đất hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, và giấy phép xây dựng.
Bên cạnh đấy, nếu như muốn thành lập trường mầm non tư thục, bạn sẽ làm các hồ sơ để gửi lên sở giáo dục đào tạo nơi bạn dự định mở trường mầm non tư thục để được cấp giấy phép đủ điều kiện mở trường mầm non tư thục.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI./.