Chào luật sư, Tôi đang tiến hành mua 1 căn nhà. Theo thông tin tôi biết được thì căn nhà này nằm trên 1 miếng đất chung có sổ đỏ – đất thổ cư chưa tách sổ có giấy phép xây dựng chi tiết. Diện tích căn nhà là 56m2, chiều ngang 4.5 đủ điều kiện tách thửa theo khu vực.
Bên bán cam đoan là sẽ tách thửa sau 3 tháng ra sổ hồng riêng đầy đủ. Hiện tại tôi đã tiến hành đặt cọc và sẽ thanh toán 80% giá trị căn nhà trong 1 tháng tới. 20% còn lại sẽ trả cho bên bán sau khi cầm được sổ hồng, Câu hỏi tôi đặt ra là việc mua bán nhà chưa tách thửa (chưa chủ quyền hồng) như vậy có rủi ro gì không? để hạn chế rủi ro tôi nên ràng buột gì bên bán khi làm hợp đồng mua bán nhà.
Xin chân thành cảm ơn,
Người hỏi: Khoa Huynh
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Nptlawyer.com ;.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:
Khoản 3 Điều 223 BLDS 2005 quy định về việc định đoạt tài sản chung, theo đó:
"3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại."
Như vậy, mảnh đất bạn đang muốn nhận chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung của những người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, theo quy định trên, nếu bên chuyển nhượng muốn chuyển nhượng cho bạn mảnh đất thuộc quyền sở hữu của họ thì trước hết họ phải thông báo việc bán và các điều kiện bán cho các đồng sở hữu còn lại. Trong thời hạn ba tháng kể từ ngày nhận được thông báo mà các đồng sở hữu không mua thì người đó mới có quyền chuyển nhượng cho bạn. Nhận thấy, rủi ro bạn có thể gặp phải đó là trong khoảng thời gian ba tháng trên nếu có một trong các đồng sở hữu mua thì đương nhiên bạn sẽ mất quyền nhận chuyển nhượng của mình.
Theo chúng tôi, để hạn chế rủi ro bạn có thể lựa chọn một trong các cách sau đây:
Một là, để bên chuyển nhượng thực hiện việc tách thửa và đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó bạn và bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Hai là, yêu cầu bên chuyển nhượng làm thông báo gửi cho các đồng sở hữu khác, sau thời gian ba tháng kể từ ngày thông báo nếu các đồng sở hữu không mua thì bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Ba là, bạn và bên nhận chuyển nhượng làm hợp đồng đặt cọc trong đó có ghi nhận nghĩa vụ phạt cọc nếu bên chuyển nhượng không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn .
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT – Nptlawyer.com ;