Kính chào luật sự! cho tôi hỏi một vấn đề như sau: Gia đình tôi có một thửa đất 860m2 nằm trên đường Quốc lộ 1A tại thôn Xuân Đông, xã Vạn Hưng, huyện Vạn Ninh, tỉnh Khánh Hòa; được khai hoang vào năm 1990.
Vào năm 2002 đã bán cho bà A 310m2 bằng giấy viết tay, trong giấy bà A yêu cầu viết là đã bán đất sử dụng trồng cây lâu năm để bà đóng thuế ít lại. Hiện nay, năm 2015 gia đình tôi đi làm sổ đỏ, cán bộ địa chính huyện đưa một giấy là "Giấy phân bổ đất thổ cư", chia gia đình tôi là 400m2 đất thổ cư, còn đất của bà A hoàn toàn là đất trồng cây lâu năm, để 2 bên kí vào nhằm tránh việc xảy ra tranh chấp sau này. Bà A không chịu kí, đòi gia đình tôi chia lại 200m2 đất thổ cư thì mới chịu kí, trong khi đó gia đình tôi yêu cầu đưa giấy bán đất ra, thì bà không chịu đưa. Vậy bây giờ, tôi muốn hỏi quý văn phòng luật sư là, gia đình tôi không tách thửa nữa, làm sổ đỏ gộp chung 2 mảnh đất này lại mà không cần sự đồng ý của bà A có được không? Mong quý văn phòng trả lời câu hỏi này của tôi trong khoảng thời gian sớm nhất.
Xin cảm ơn!
Người gửi: P.H
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Nptlawyer.com ;. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin hỗ trợ trả lời như sau:
Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai năm 2013
– Luật dân sự năm 2005
– Quyết định 31/2014/ QĐ-UBND: Hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở tỉnh Khánh Hòa.
Nội dung tư vấn:
Thứ nhất:
+) Luật đất đai 2013 quy định như sau:
"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
+) Tuy nhiên sự việc xảy ra vào 2002 đã bán cho bà A là 310m2 bằng giấy viết tay, trong giấy bà A yêu cầu viết là đã bán đất sử dụng trồng cây lâu năm để bà đóng thuế ít lại.
+)Luật đất đai 2003 cũng quy định rõ:
"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."
"Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy bạn nhận chuyển nhượng đất 310 m cho bà A nhưng mới chỉ có giấy tờ viết tay là chưa tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức. Do đó bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 137 BLDS như sau:
"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
->Theo đó khi yêu cầu Tòa giải quyết, bạn cần cung cấp được những căn cứ chứng minh cho vụ việc như giấy mua bán viết tay, giấy biên nhận tiền, thời điểm xác lập giao dịch, có người làm chứng hay không. Trong trường hợp bà A không hợp tác cung cấp giấy mua bán viết tay, bạn có thể nhờ cơ quan Tòa án yêu cầu bà A cung cấp. Khi hợp đồng chuyển nhượng được xác minh là vô hiệu, vụ việc được đưa ra giải quyết, về nguyên tắc bạn vẫn là chủ sở hữu mảnh đất, do đó bạn tiến hành gộp thửa hay xác minh sở hữn với tổng diện tích đất của mình mà không cần sự đồng ý của bà A.
Thứ hai: Năm 2015 gia đình đi làm sổ đỏ, cán bộ địa chính huyện đưa một giấy là "Giấy phân bổ đất thổ cư", chia gia đình tôi là 400m2 đất thổ cư. Như vậy cán bộ địa chính đã căn cứ vào hạn mức đất ở được giao theo quyết định số 31/2014/QĐ-UBND Tỉnh Khánh Hòa:
"3. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà đất đã sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004 thì diện tích đất ở được xác định theo các điểm a, b dưới đây nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.
a) Đất ở tại nông thôn:
– Các xã đồng bằng: 400 m2."
-.>Căn cứ của cán bộ địa chính khi xác định hạn mức đất cho gia đình là chính xác, nếu như có căn cứ phát sinh thêm xin liên hệ lại với Nptlawyer.com ;.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi.
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai