Chào luật sư, tôi có vấn đề này muốn hỏi ý kiến luật sư như sau: Vợ chồng tôi có mâu thuẫn, chồng tôi cũng đã có người phụ nữ khác bên ngoài. Chúng tôi có tài sản chung là nhà và đất.
Sau khi chồng tôi có quan hệ bên ngoài, anh ấy đã làm văn bản tặng cho tôi phần tài sản nhà đất của anh đấy (văn bản này đã được công chứng, nhưng tôi chưa làm thủ tục sang tên). Nay tôi rất lo lắng về việc sau này chồng tôi có sự vay mượn tiền của người ta rồi người ta đến đòi nhà đất của tôi nên tôi rất muốn sang tên nhà đất cho mẹ đẻ của tôi thì có được không? Mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Tôi xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi .
TRẢ LỜI:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Nptlawyer.com ;, vấn đề của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:
I – Cơ sở pháp lý.
Luật Công chứng 2014.
Luật thuế thu nhập cá nhân 2007.
Thông tư số 34/2013/TT-BTC của Bộ tài chính về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ
II – Trả lời.
Thứ nhất, việc chồng bạn đã làm văn bản tặng cho bạn phần nhà đất thuộc quyền sở hữu của anh này và đã được chứng nhận bởi tổ chức hành nghề công chứng là hoàn toàn hợp pháp. Hợp đồng tặng cho đã phát sinh hiệu lực, bởi khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định: “1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Vấn đề thực hiện thủ tục sang tên để trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định thời điểm bạn được xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà và đất, từ đó có thể toàn quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu riêng hợp pháp của mình.
Do đó, mặc dù hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực pháp luật nhưng bạn chưa được xác lập quyền đối với những tài sản này.
Việc bạn muốn sang tên nhà đất cho mẹ bạn để tránh các rủi ro về tài sản sau này cũng là một phương án hợp lý cho những lo lắng của bạn và hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, để có thể thực hiện được việc này bạn phải thực hiện thủ tục sang tên GCN để GCN chỉ đứng tên của bạn, xác nhận việc đây là tài sản riêng hợp pháp của bạn trước rồi mới có thể tặng cho mẹ bạn hay bất kỳ ai khác.
Về thủ tục sang tên GCN, chúng tôi xin tư vấn như sau:
– Bạn cần lập hợp đồng tặng cho nhà đất. Cũng như hợp đồng tặng cho trước đó giữa chồng bạn và bạn, hợp đồng này cũng phải được chứng nhận bởi tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã/phường/thị trấn nơi có bất động sản.
– Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đâng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực.
+ Bản gốc GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Các giấy tờ nhân thân của cả 2 bên: CMND, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…
Cơ quan có thẩm quyền thực hiện sang tên hoặc cấp GCN mới là UBND cấp huyện.
– Về các nghĩa vụ tài chính: cơ bản gồm có thuế thu nhập cá nhân từ việc được nhận quà tặng là bất động sản và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trường hợp của bạn là việc tặng cho bất động sản giữa mẹ đẻ và con đẻ, nên thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về các trường hợp được miễn thuế như sau:
“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."
Tiếp đó, khoản 1 Điều 10 Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ quy định về các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như sau:
“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”
Bạn phải nộp các giấy tờ xác nhận thuộc trường hợp được miễn các nghĩa vụ tài chính để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở và thực hiện thủ tục sang tên
Khi thực hiện thủ tục sang tên GCN, bạn chỉ phải nộp một số khoản lệ phí phát sinh như:
– Phí đo đạc: không quá 1.500 đồng/m2
– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
– Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể nhưng không quá 100.000 đồng/1 lần cấp mới.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp thắc mắc của bạn.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.