Kính chào Quý Luật Sư ! Tôi có một vài thắc mắc mong Luật sư trả lời giúp tôi. Nhà tôi ở Chợ Trời, được tái định khu về khu nhà tái định cư tại 624 Minh Khai, được gọi là khu Chung cư cánh đồng Mơ. Hàng tháng, chúng tôi vẫn đóng tiền phí quản lý chung cư là 30.000 (đồng) .
Tuy nhiên, gần đây, ban quản lý chung cư thông báo rằng kinh phí tòa nhà sắp hết, yêu cầu họp dân cư để thu tăng tiền quản lý, sửa chữa tòa nhà. Vậy, tôi muốn hỏi:
1. Tiền thu hàng tháng được sử dụng nhằm mục đích gì ? ( Vì tiền xe, tiền rác, tiền vệ sinh vẫn thu riêng hàng tháng ).
2. Ban quản lý chung cư còn cho thuê những căn hộ mặt đường (6-7 căn) dưới chân tòa nhà với giá là 5 triệu đồng một tháng. Ngoài ra, còn cho thuê địa điểm để những người công nhân tắm rửa ở khu vực đổ rác của chung cư. Những người dân chúng tôi luôn thắc mắc rằng nguồn thu này sẽ được thu như nào ? Dùng cho ai ? vào mục đích gì ? Tôi muốn hỏi rằng, chúng tôi, những người được tái định cư tại tòa nhà này, có được phép yêu cầu sử dụng số tiền này để phục vụ những nhu cầu về sửa chữa, thay mới các thiết bị trong tòa nhà không ?
Tôi chân thành cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi
Trả lời :
Chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ; chúng tôi, với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau :
Căn cứ pháp lý :
Luật nhà ở 2014
Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư
Nội dung tư vấn :
Thứ nhất, theo như thông tin bạn cung cấp thì số tiền hàng tháng bạn phải nộp chỉ là “phí quản lý” nên theo điều 105, luật nhà ở 2014 số tiền đó sẽ được sử dụng cho các mục đích sau :
“ Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư :
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:
a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật này.
5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
Nếu khu chung cư của bạn không có đơn vị quản lý, vận hành thì việc thu kinh phí sẽ được tiến hành theo điểm d, khoản 1, Điều 104 luật nhà ở 2014 :
“ d. Trong trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư; “
Mặt khác, khoản 2, điều 106, luật nhà ở 2014 quy định :
“ Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.”
Khoản 3, điều 2, thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư quy định:
“ 3. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có).”
Theo căn cứ pháp lý trên thì phí quản lý hàng tháng mà bạn phải đóng sẽ được sử dụng để chi trả cho các khoản vận hành, sử dụng nhà chung cư mà không bao gồm khoản tiền xe, tiền rác, tiền vệ sinh. Các khoản này nằm trong phí dịch vụ nhà chung cư và được thu riêng.
Thứ hai, về việc ban quản lý chung cư của bạn tiến hành cho thuê các căn hộ ở tầng 1 và cho những người công nhân thuê khu vực đổ rác của chung cư để tắm rửa.
Theo khoản 5, điều 2, thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, thì các khoản thu này sẽ được sử dụng với mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư. Cụ thể :
“ Điều 2. Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư
5. Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư.”
Khoản 1 và khoản 3, điều 3, thông tư này quy định :
“1. Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.”
“ 3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư :
3.1. Chi phí dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
3.1.1. Chi phí trực tiếp :
a) Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
b) Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác);
c) Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ;
d) Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư;
e) Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư.
3.1.2. Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm:
a) Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp :
– Chi phí tiền lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo quy định hiện hành của Nhà nước;
– Chi phí tiền công được xác định trên cơ sở hợp đồng lao động hoặc thoả ước lao động tập thể giữa doanh nghiệp quản lý vận hành với người lao động.
– Chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của cán bộ công nhân viên theo quy định hiện hành của Nhà nước.
b) Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành. Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.
3.1.3. Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
3.2. Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
3.3. Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Các chi phí dịch vụ nhà chung cư không bao gồm chi phí bảo trì chung cư. Vì theo khoản 4, điều 2, thông tư này quy định: “ Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.”
Căn cứ vào các quy định nêu trên thì bạn và những người được tái định cư tại tòa nhà chung cư này, hoàn toàn được phép yêu cầu sử dụng số tiền thu được từ việc cho thuê căn hộ tầng 1 (nếu nhằm mục đích kinh doanh) và 1 phần diện tích của chung cư cho công nhân tắm rửa để phục vụ những phí dịch vụ nêu trên nhưng không bao gồm việc sửa chữa các thiết bị trong tòa nhà.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận luật sư đất đai