Bộ xây dựng đang chủ trì thực hiện đề án phát triển nhà ở xã hội. Đây là hy vọng mới cho những người có thu nhập thấp, đồng thời là trách nhiệm lớn của nhiều cơ quan, doanh nghiệp.

Thế nào là nhà ở xã hội?

Đối tượng phục vụ của chính sách Nhà ở xã hội là những người thu nhập thấp, tuy có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh. Theo Bộ Xây dựng thì khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi cho nhà ở chỉ khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp. Chính vì vậy mà Điều 53 Luật Nhà ở quy định đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, với điều kiện chưa sở hữu nhà ở hay thuê nhà ở của nhà nước; hoặc có nhà ở của mình nhưng diện tích bình quân dưới 5m2. Trước mắt, đến năm 2015, Bộ Xây dựng đề nghị tập trung ưu tiên các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước, công nhân độc thân tại các khu công nghiệp và sinh viên, học sinh.

Nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở cho thuê do Nhà nước và các thành phần kinh tế đầu tư; Nhà ở cho thuê mua cũng do Nhà nước và các thành phần kinh tế đầu tư; Nhà ở giá thấp (không quá 7 triệu đồng/m2) do các thành phần kinh tế đầu tư để bán trả tiền ngay hoặc trả dần cho các đối tượng ưu tiên và các đối tượng khác do UBND cấp tỉnh quy định.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  –

Cơ chế tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng các loại nhà ở nói trên bao gồm: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong dự án lên bằng 1,5 lần so với quy chuẩn nhà nước; Thuế giá trị gia tăng bằng không, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm (miễn 50% trong 9 năm tiếp theo, miễn 90% trong thời gian còn lại), miễn thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khi giao đất; Được chính quyền cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất; Được hưởng tỷ lệ lãi suất định mức bằng 10% tổng mức đầu tư dự án; Một số trợ giúp khác, chẳng hạn được chỉ định thầu.

Cơ chế tạo điều kiện cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất. Mục tiêu 2 năm 2009 – 2010 là đầu tư 11.000 tỉ đồng để xây dựng 4,4 vạn căn hộ (2,2 triệu m2), gồm: 2.500 tỉ đồng để xây dựng khoảng 1 vạn căn hộ cho thuê (0,5 triệu m2); 2.500 tỷ đồng xây dựng lượng căn hộ như trên rồi cho thuê mua; 6.000 tỉ đồng để xây dựng khoảng 2,4 vạn căn hộ giá thấp rồi bán (1,2 triệu m2). Nhu cầu sử dụng đất: khoảng 110 ha. Nếu chương trình nhà ở xã hội này được thực thi thì khoảng 22 vạn người sẽ được cải thiện điều kiện ở.

Nhà ở xã hội và chính sách kích cầu

Trước tình hình kinh tế quốc dân phát triển chậm lại do ảnh hưởng tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu, Chính phủ đưa ra nhiều giải pháp ứng phó, trong đó có chính sách kích cầu. Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tăng chi phí cho ngành kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội sẽ góp phần tăng trưởng kinh tế. Sự tăng trưởng của ngành bất động sản sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành khác; nhưng khi kinh tế suy giảm thì ngành này sẽ giảm nhiệt, thậm chí "đóng băng" vì các nhu cầu bị ngưng lại. Chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường bất động sản.

Nếu năm 2009 huy động được 5.000 tỉ đồng (khoảng 300 triệu USD) vào xây dựng 1 triệu m2 nhà ở xã hội thì tác động của nó đến nền kinh tế có thể tương đương khoảng 1 tỉ USD. Đối với nền kinh tế có quy mô khoảng 80 tỉ USD thì tác động đó cũng đáng kể. Ngoài ra, do hiệu ứng học (filter effect), sẽ có khoảng 30 vạn m2 nhà ở do chủ dọn đến nơi ở mới để lại. Những người này cũng bỏ thêm tiền sửa nhà và sắm đồ đạc, tạo kích cầu "bổ sung".

Để sang năm có thể xây dựng được chừng ấy m2 nhà thì ngay năm nay phải chuẩn bị đầu tư, nhờ đó thị trường tư vấn trở nên nhộn nhịp hơn. Kích cầu thông qua phát triển nhà ở rất nên khuyến khích, vì phần lớn khoản tiền kích cầu vẫn ở lại trong nước do ít phải mua hàng nhập khẩu, khác với xây dựng công nghiệp. Điều này cũng đáng quan tâm, vì nếu không khéo thì hóa ra bỏ tiền giúp kích cầu cho nước khác.

Chính sách nhà ở xã hội phải trải qua chặng đường gian nan đi vào cuộc sống. Thách thức đầu tiên là khuôn khổ thể chế còn rất sơ sài. Nhiều quy định về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở còn cần được điều chỉnh, bổ sung. Chẳng hạn: chưa có loại nhà giá thấp như trong Đề án của Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế trong điều 47 quá gò bó, cứng nhắc. Thách thức tiếp theo là tư duy thị trường còn mờ nhạt, tư duy bao cấp còn rơi rớt. Chẳng hạn: tại sao không được chuyển nhượng nhà? Trong kinh tế thị trường người ta thường phải di chuyển kiếm sống, số lượng thành viên gia đình biến động, và nhiều lý do khác khiến người ta cần di chuyển chỗ ở nên không thể cấm đoán được; hay như quy trình "xin cho" phiền phức, chắc phải tốn kém chi phí giao dịch.

Vài đề xuất

Chính sách nhà ở nước ta trước thời kỳ đổi mới chứa đựng nhiều ý tưởng tốt, ban đầu có một số tác dụng nhưng càng về sau càng bất cập, dẫn đến không thành công. Các nhà làm chính sách bây giờ nên xem lại những kinh nghiệm thất bại trước đây để phòng tránh. Tôi xin có vài đề xuất:

– Nhà ở có hai thuộc tính: thuộc tính kinh tế (do đó nên gắng cung ứng ra thị trường); thuộc tính xã hội (do đó cần có chính sách tạo điều kiện của Nhà nước).

– Đối tượng của chính sách chỉ cần có điều kiện là ở dưới 5 m2/người và là công dân tốt.

– Tài chính nhà ở là khâu then chốt.

– Chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đến được bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung quản lý rủi ro.

– Nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh vấn đề tái định cư.

– Không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài. Khả năng chi trả tiền thuê mua của người thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ được nâng cao khá nhanh.

– Hợp tác xã nhà ở nên là đối tượng tạo điều kiện ưu tiên của chính sách.

– Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng.

SOURCE: TẠP CHÍ NHÀ QUẢN LÝ  71, THÁNG NĂM 2009 – TS. PHẠM SĨ LIÊM – Viện nghiên cứu đô thị và hạ tầng