Thưa luật sư Luật sư của Diễn Đàn Luật;, Tôi có 1 việc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Tôi có căn nhà 40m, cấp 4 tại Quận Hai Bà Trưng, HN. Hiện đã thỏa thuận được với người mua về giá cả, tuy nhiên phía người mua không đủ tiền để trả hết nên muốn nợ lại 250 triệu cho tới khi xây xong móng.
Và nhờ tôi đi xin giấy phép xây dựng giúp vì họ ko am hiểu việc này. Vậy, nếu tôi chuyển nhượng căn nhà thì sẽ sang tên cho họ, như vậy số tiền nợ sẽ được thể hiện ở đâu cho đảm bảo tính chặt chẽ phòng việc rủi ro? Giá bán thỏa thuận là 2,8 tỷ. Vậy tổng số tiền thuế trước bạ và thu nhập cá nhân sẽ là bao nhiêu? Có thể kê khai giảm giá bán để được mức phí đóng thấp nhất được không? Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này.
Xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: Huyendt
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Nptlawyer.com ;.
Trả lời:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý:
– Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007
-Thông tư số 111/2013/TT-BTC Hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập cá nhân
Nội dung phân tích:
Thứ nhất, về đảm bảo số nợ:
Để đảm bảo quyền lợi trong khoản nợ này, bạn cần thể hiện rõ nội dung thiếu tiền của bên mua trong hợp đồng mua bán. Cụ thể:
Theo nguyên tắc, khi thực hiện việc mua bán nhà các bên cần thực hiện thông qua hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng tư hoặc phòng công chứng cấp huyện. Do vậy, trong trường hợp này để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán trên bạn cần thực hiên tại văn phòng công chứng tư hoặc phòng công chứng cấp huyện. Trong đó, bạn thể hiện rõ nội dung liên quan đến giao dịch này đặc biệt là về nghĩa vụ thanh toán của hai bên cụ thể là số tiền mà bên mua đang thiếu. Như vậy, sau khi được xác nhận bởi công chứng viên, nội dung trên đã có giá trị pháp lý và nội dung trong đó được coi là chứng cứ khi có sự kiện pháp lý phát sinh nếu không bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Mẫu hợp đồng mua bán nhà bạn tham khảo TẠI ĐÂY.
Thứ hai, về thuế và lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục mua bán nhà
Các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất gồm:
Người nộp thuế thu nhập cá nhân là người có thu nhập chịu thuế. Do đó, nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì việc nộp thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu trách nhiệm. Bên mua thường chỉ phải chịu các khoản lệ phí công chứng và lệ phí trước bạ.
1. Thuế thu nhập cá nhân:
Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Cụ thể theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân
– 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập.
– 2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.
2. Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp:
– Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng
– Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%
– Với giá hợp đồng là 2,8 tỷ, bạn sẽ phải nộp lệ phí công chứng là 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, theo Hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân, tại Điều 3 thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của bộ tài chính thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng này nếu có đủ điều kiện sau:
" b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó."
Thứ ba, về việc kê khai giảm giá bán
Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, các loại phí dựa vào giá trao đổi giữa hai bạn. Tuy nhiên, căn cứ tính thuế, lệ phí cũng như quyền lợi của bạn được thể hiện trong hợp đồng mua bán đồng thời quyền và nghĩa vụ của các bên cũng sẽ được đảm bảo theo nội dung trên. Vì vậy, nếu có sự gian dối trong việc kê khai thì chính bạn đã tạo ra những bất lợi pháp lý sau này nếu có tranh chấp.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi.
Trân trọng./
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI
—————————————
