Thưa Luật sư! Khoảng 10 năm trước đây nhà cháu có dãy đất mặt tiền tại Gia Lai giấy tờ là tên của thành viên con cái tụi cháu trong nhà. Tuy nhiên, lúc đó có vị khách đến hỏi mẹ cháu về việc mua lô đất thì mẹ bảo là tôi không bán. Vị khách đó mời bố cháu đi nhậu, và bố thì cũng muốn có quỹ đen để tiêu xài nên bán mà không hỏi mẹ cháu đồng thời không ký tên vào hồ sơ.

Bố bán lô đất đó giá rất rẻ, ví dụ giá cả là 3triệu thì bố chỉ bán là 500,000vnd. Sau 10 năm, vị khách đó trở lại và đến tìm chị cháu nhờ ký lại hồ sơ, làm bìa đỏ đất. Thì chị cháu không ký, vì việc giao dịch đó chị cháu đâu hề hay biết mà giờ lại ký thì chị cháu sợ ra tòa. Vị khách đó có một cái bìa đỏ ảo và giấy viết tay của bố chứ chưa có giấy tờ hợp pháp nào cả. Chị cháu suy nghĩ là dù sao thì bố cũng đã bán lấy tiền rồi nên không đụng chạm gì tới họ nữa. Họ có nhờ chị cháu ký giấy tờ nên chị cháu bảo phải chi một số tiền thì mới ký. Họ nói chị cháu đưa giá cao rồi họ khởi kiện ra tòa án tại địa phương. Vậy chị cháu nên làm gì và liệu là bên cháu có thắng kiện không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai , gọi:  .

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

2. Nội dung phân tích:

Theo như bạn cung cấp thì dãy đất mặt tiền tại Gia Lai giấy tờ là tên của thành viên con cái trong nhà, có nghĩa là tất cả các thành viên này cùng có quyền đối với dãy đất này căn cứ tại Điều 214 Bộ luật dân sự 2005: "Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản".

Hơn nữa, Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 về định đoạt tài sản chung thì:
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

Nhu vậy chỉ có thể bán dãy đất này nếu có sự đồng ý của tất cả thành viên cùng đứng tên dãy đất. Hơn nữa, bố bạn không thuộc một trong các thành viên đứng tên dãy đất nên bố bạn chỉ có thể tham gia giao dịch bán đất nếu được các thành viên nêu trên ủy quyền và đã có sự thống nhất, đồng ý của các thành viên về việc bán dãy đất này. Tuy nhiên với bạn dữ kiện đưa ra thì giao dịch giữa bố bạn và vị khách kia đã trở thành giao dịch dân sự vô hiệu do không đáp ứng được các điều kiện trên, các giấy tờ liên quan cũng vô hiệu căn cứ theo Điều 127 Bộ luật dân sự:

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện sau thì vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Do đó, bên vị khách kia sẽ không có đầy đủ căn cứ nếu khởi kiện lên tòa về việc mua mảnh đất này. Tuy nhiên, do bố bạn đã nhận một khoản tiền trong giao dịch trước đó nên căn cứ tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 thì "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường". Có nghĩa là phía bên bố bạn phải hoàn lại số tiền đã nhận trước kia.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!                                  

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.