Thưa luật sư, Có trường hợp sau đây nhờ Luật sư tư vấn giúp! Bên mua và bán cùng thỏa thuận bán tài sản bao gồm Giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của hai thửa đất liền kề.
Diện tích mỗi thửa đất là 150m2 (trong đó đất ở 100m2, đất trồng cây lâu năm 50m2). Tổng diện tích đất trong hợp đồng mua bán là 300m2 (trong đó đất ở 200m2, đất trồng cây lâu năm 100m2). Tài sản được xây dựng trên hai thửa đất bao gồm 01 nhà hai tầng, diện tích xây dựng 110m2; và 01 nhà bán hàng 190m2. Do diện tích xây dựng vượt quá diện tích đất ở được cấp phép trong Giấy CNQSDĐ. Mục đích của bên mua là để sau này xây dựng khách sạn kinh doanh. Văn phòng công chứng, Cán bộ địa chính xã phường và bên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố tư vấn là làm Hợp đồng chuyển nhượng trong đó ghi giá trị đất và tài sản là nhà 01 tầng, diện tích xây dựng 110m2; còn phần nhà bán hàng 190m2, bên mua làm cam kết thao dỡ khi chính quyền địa phương yêu cầu và đã được chính quyền phường xã xác nhận trong đơn.
Tuy nhiên, sau khi hoàn tất mọi thủ tục, gần đến ngày trả kết quả thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo là hồ sơ không thực hiện chuyển nhượng được. Yêu cầu: Phá dỡ nhà 190m2 hoặc là bên mua phải thực hiện chuyển nhượng mục đích sử dụng 100m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở rồi mới cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên mua. Tài sản này trước khi thực hiện mua bán, đang được Bên bán thế chấp tại Ngân hàng. Bên bán được Ngân hàng thỏa thuận cho tự bán để trả nợ vay Ngân hàng. Bên mua nộp tiền vào TKTG của bên bán tại Ngân hàng, Ngân hàng thực hiện thu nợ và xuất tài sản giao cho hai Bên đi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng. Nhờ Luật sư tư vấn giúp cách giải quyết đối với trường hợp này. Có thể thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng trong đó chỉ chuyển nhượng giá trị đất, không chuyển nhượng giá trị trị tài sản trên đất được không. Vì nhu cầu của bên mua là mua đất để sau này xây khách sạn. Còn thực hiện chuyển đổi mục đích 100m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì giá trị khá lớn (100m2 ~ 600 tr.đ). Bên mua không muốn có khoản chi phí phát sinh này. Mặc dù sau này, nếu xây dựng khách sạn thì Bên mua cũng phải thực hiện chuyển đổi mục đích trước khi xin giấy phép xây dựng.
Chân thành cảm ơn Luật sư! Kính chúc Nptlawyer.com ; ngày càng phát triển và sẽ luôn là địa chỉ thực sự tin cậy của mọi khách hàng! Người hỏi: NTS.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:
Căn cứ pháp lý:
-Luật đất đai 2013.
-Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết luật đất đai 2013
-Bộ luật dân sự 2005
Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, bạn đã xây dựng một nhà bán hàng trên diện tích đất trồng cây lâu năm như vậy là sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013.
Theo điều 208, luật đất đai 2013 quy định: "Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm."
Theo quy định trên thì chủ tịch ủy ban nhân dân xã phải yêu cầu tháo dỡ hoặc yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất 100 m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên, đến thời điểm bạn chuyển nhượng thì bên xã vẫn chưa xử lý đó là sự sai xót của chủ tịch ủy ban nhân dân xã và khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng bên mua có cam kết với xã là sẽ tháo dỡ khi chính quyền địa phương yêu cầu và đã được chính quyền địa phương xác nhận.
Theo quy đinh Luật đất đai 2013 tại khoản 1 Điều 188 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đang được thế chấp tại ngân hàng nên theo quy định tại khoản 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005 thì bạn được chuyển nhượng khi ngân hàng đồng ý. Và ở đây thì ngân hàng đã đồng ý để cho bạn chuyển nhượng.
Hiện tại, khi bạn làm thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng đăng ký đất đai thì bị văn phòng đăng ký đất đai trả lại hồ sơ do hồ sơ không hợp lệ. Theo quy định của tại điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì văn phòng đăng ký đất đai có quyền trả lại hồ sơ khi hồ sơ không hợp lệ và phải nêu rõ lý do. Ở đây, họ cũng có nói cụ thể lý do không hợp lệ là do việc sử dụng đất không đúng mục đích và yêu cầu thào dỡ nhà hàng 190m2 hoặc làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy là hoàn toàn đúng quy định pháp luật.
Do đó, hiện nay để chuyển nhượng được thì bạn nên tiến hành tháo dỡ nhà hàng trên dù sao nếu chưa có điều kiện để chuyển nhượng mục sử dụng đất thì trước sau gì bạn cũng sẽ bị yêu cầu tháo dỡ do sử dụng không đúng mục đích của đất.
Thứ hai, về việc chỉ chuyển nhượng giá trị đất mà không chuyển nhượng tài sản trên đất.
Nếu tài sản trên đất là bất động sản theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 cụ thể ở trường hợp của bạn là nhà.
Khi nói đến nhà người ta không chỉ nói đến khung nhà gồm các bức tường và mái nhà… Những phần của khung nhà chỉ được coi là một bộ phận của nhà, hay còn gọi là “xác nhà”. Nhà theo khái niệm đầy đủ phải bao gồm hai bộ phận là: vị trí không gian và khung nhà. Trong đó, vị trí không gian của nhà là bộ phận quan trọng nhất của nhà. Khung nhà có thể bằng bê tông, cốt thép, tranh tre, vách nứa, là nhà kiên cố, nhà tạm… nhưng khung nhà phải được đặt trên một không gian nhất định mới được coi là ngôi nhà hoàn thiện. Nhà không thể đặt trên không trung, mà phải đặt trên nền là mặt đất.
Do vậy, khi chuyển nhượng đất mà không bán nhà gắn liền trên đất đó sẽ dẫn đến không thể bàn giao đất trên thực tế. Nếu bên mua chỉ mua đất mà không mua nhà đồng nghĩa với việc bên mua chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu nhà, điều này rất khó khăn cho việc sử dụng, khai thác đất, bởi nhà trên đất là của một người khác, người mua mà không di chuyển nhà thì không thể khai thác, sử dụng được đất. Việc chỉ nhận chuyển nhượng đất mà không nhận chuyển nhượng nhà là một điều vô cùng bất lợi.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp
Trân trọng./.
BỘ LUẬT TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.