Chào Luật sư, hiện tại gia đình em đang có một số thắc mắc như sau: Năm 1997 gia đình em có mua một miếng đất 1187m2 (đất trồng cây hàng năm) ở Tân Túc, huyện Bình Chánh. Năm 1999 gia đình em xây 1 căn nhà 4x15m tạm trên mảnh đất đó và đã được UBND thị trấn Tân Túc cấp số nhà.

Năm 2000, gia đình em bán 500m2 đất trong mảnh đất đó, đã bao gồm luôn phần đất có căn nhà tạm đó. Gia đình em còn lại 687m2 đất không có nhà.  Năm 2001, gia đình em làm sổ đỏ cho 687m2 đất còn lại, đồng thời xin giấy phép sửa chữa nhà và đã được UBND xã cấp giấy. Sau đó gia đình em di chuyển căn nhà từ phần đât đã bán (500m2) sang phần đất còn lại (687m2), và ở đến ngày nay. Hiện tại căn nhà đang hiện hữu trên phần đất 687m2, gia đình em vẫn có hộ khẩu theo địa chỉ nhà được UBND Tân Túc cấp vào năm 1999, và chị em đã dùng địa chỉ này để thành lập công ty kinh doanh.  Hiện tại sổ đỏ của gia đình chỉ ghi 687m2 là đất trồng cây hàng năm. Nay gia đình em đang có nhu cầu chuyển đổi 200m2 đất trồng cây hằng năm sang đất ở, nhưng lúc lên hỏi UBND xã thì họ nói là sổ đỏ bị sai, do nhà đã có từ năm 1999 nhưng tới năm 2001 làm sổ đỏ lại toàn là đất nông nghiệp, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải hủy sổ đỏ và làm lại, họ nói thêm là việc làm này sẽ mất nhiều thời gian và có khi phải ra tòa. Theo luật sư thì những điều mà UBND nói có đúng không ?

Cảm ơn Luật sư.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

  >>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật  đất đai   gọi : 

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013

Nội dung phân tích:

Căn cứ quy định tại  điều 57  và điều 59 của Luật đất đai 2013

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Để chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc bạn được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Bạn cần lưu ý thêm là: Tại vị trí thửa đất muốn chuyển mục đích thành đất ở phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Nếu chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (quy hoạch định hướng).

Theo quy định của pháp luật thì Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ có Ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp của bạn.

Qua những quy định được nêu trên thì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và khi chuyển đổi thì gia đình bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy: việc đất trồng cây hàng năm nhà bạn chuyển thành đất ở mà chưa có quyết định của UBND huyện là  là trái quy định pháp luật, ngoài ra thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất là cấp huyện nên cấp xã đồng ý cho bạn chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm pháp luật.

Tóm lại: cấp xã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà ở cho bạn và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như vậy là không đúng thẩm quyền. Nên UBND xã nói cần làm lại sổ đổ là đúng pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư đất đai.