Xin chào luật sư: Tôi muốn mua 1 miếng đất 5×20 m (đất nông nghiệp, chủ đất phân thành nhiều lô để bán. Khi mua bán chỉ có giấy tờ viết tay xác nhận việc mua bán giữa tôi và chủ đất, có xác nhận của xã). Vậy tôi muốn xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm như thế nào? Vì khi hỏi chủ đất thì họ nói phải mua trên 500 m2 thì mới có sổ hồng. Nhờ luật sư tư vấn giúp. Xin cám ơn.
Người gửi: K.M
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:
Trả lời:
Thưa quý khách hàng!
Công ty Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật Dân sự 2005
– Luật Đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nội dung trả lời:
Điều 689 BLDS 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."
Như vậy, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chủ đất tuy là viết tay nhưng đã có chứng thực của UBND cấp xã nên hợp đồng này đã có hiệu lực pháp luật.
Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Như vậy, việc tách thửa chỉ được coi là hợp pháp khi đã tuân thủ đúng trình tự và thủ tục theo quy định trên.
Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành thì không quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Tuy nhiện dựa trên tinh thần của luật thì có thể thấy cơ quan có thẩm quyền đưa ra quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất là UBND cấp tỉnh; mỗi địa phương sẽ có một quy định khác nhau. Do đó, bạn ở địa phương nào thì sẽ lên UBND cấp tỉnh ở địa phương đó hỏi về diện tích tối thiểu được tách thửa để xác định xem thửa đất nhà bạn có thể được tách hay không.
Trường hợp đất của bạn không đủ diện tích để tách thửa hoặc đủ diện tích để tách thửa nhưng lại không thực hiện đúng theo trình tự và thủ tục luật định thì trường hợp này bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp đủ điều kiện về diện tích đất tối thiểu để tách thửa và việc tách thửa được thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì mảnh đất của bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc – 03 bản sao công chứng).
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên.
– Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có).
– Chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao, công chứng).
– Các giấy tờ khác nếu được yêu cầu.
Trong trường hợp này và theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.