Kính gửi Diễn Đàn Luật;: Gia đình tôi mua 1 thửa đất tại thành phố từ năm 2006, đã lập hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực của UBND phường, trong hợp đồng ghi 100m2 đất ở, 100 m2 đất nông nghiệp, lúc mua tôi đã nộp thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất là 100m2 đất ở, 100 m2 đất nông nghiệp, và từ 2006 đến nay, hàng năm vẫn nộp thuế sử dụng đất với 2 loại đất như trên.

Hiện trạng lúc mua và hiện nay vẫn còn là đồi trồng cây lâu năm (vì gia đình tôi chưa kịp san ủi để làm nhà ở); hiện tại chưa có giấy chứng nhận. Nay Nhà nước thu hồi toàn bộ để làm đường. Vậy gia đình tôi có được bồi thường về đất được xác định là 100m2 đất ở, 100 m2 đất nông nghiệp hay không (vì cơ quan lập phương án bồi thường chỉ tính tất cả 200m2 là đất nông nghiệp). Kính mong Nptlawyer.com ; tư vấn giúp gia đình.

Xin chân thành cám ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai  gọi:

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013 

Nội dung tư vấn :

Nguyên tắc bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Theo đó để được bổi thường khi Nhà Nước thu hồi đất thì bạn phải có đủ các điều kiện sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để được bồi thường khi bị Nhà Nước thu hồi đất thì bạn phải có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bạn mua đất năm 2006 do bạn không nói dõ nên chúng tôi không biết là mảnh đất đó chủ sở hữu cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa. Nếu chủ cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nhận chuyển nhượng đã có giấy tờ công chứng chứng thực, đã đóng thuế hằng năm thì giờ bạn có thể làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là 100m2 đất ở và 100m2 đất nông nghiệp thì bạn sẽ được bồi thường tương ứng với 100m2 đất ở và 100m2 đất nông nghiệp còn nếu trong giấy chứng nhận ghi là đất nông nghiệp thì bạn chỉ được bồi thường theo mức đất nông nghiệp.

Trường hợp nếu chủ cũ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì họ không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì theo Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Họ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không có quyền chuyển nhượng cho bạn, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bạn sẽ vô hiệu, theo pháp luật dân sự thì hai bạn phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bạn phải trả lại đất và chủ đất cũ phải trả lại tiền cho bạn. Nếu chủ cũ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bồi thường theo loại đất ghi trong giấy chứng nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!         

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.